行業點評

 

    　　本周地產、物業龍頭股板塊表現均較弱。本周申萬A 股房地產板塊漲跌幅為-4.5%，在各板塊中位列第27；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-1.4%，在各板塊中位列第19。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為-6.1%，恒生中國企業指數漲跌幅為+0.2%，滬深300 指數漲跌幅為-0.3%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深300 的相對收益分別為-6.4%和-5.8%。

 

    　　本周土地市場延續低溫態勢。本周全國300 城宅地概念股成交建面866 萬┫，單周環比-10%，單周同比-27%，平均溢價率6%（深圳集中土拍）。2022 年初至今，本周全國300 城累計宅地成交建面28023 萬┫，累計同比-48%；年初至今，華潤置地、保利發展、招商蛇口、濱江集團、中國海外發展的權益拿地金額位居行業前五。

 

    　　本周新房成交延續淡季走勢，同比環比下降。本周（7 月30 日-8 月5 日）35 個城市商品房成交合計425 萬平米，周環比-8%，周同比-23%。其中，一線城市周環比+2%，周同比-2%；二線城市周環比-9%，周同比-26%；三四線城市周環比-18%，周同比-35%。

 

    　　本周二手房受二三四線城市驅動，環比下降，同比提升。15 個城市二手房成交合計153 萬平米，周環比-11%，周同比+10%。其中，一線城市周環比-7%，周同比-30%；二線城市周環比-13%，周同比+28%；三四線城市周環比-5%，周同比+109%。

 

    　　地方基金設立保交樓，AMC 入局協助房企紓困。鄭州市印發《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，基金規模暫定100 億元，盡力解決房地產企業資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當前房地產項目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發的系統性金融風險。8 月5 日，華融正式宣布與陽光城母公司陽關集團簽署《紓困重組框架協議》，并召開紓困戰略合作會議。我們認為地方紓困基金的設立有望盤活部分停工項目（單城市100 億的初始金投入能夠解決多數項目的缺口），而企業層面的紓困救助進展或較緩慢。

 

    　　深圳二批次土拍熱度分化，華潤成最大贏家。深圳2022 年二批次集中土拍供應涉宅用地16 宗，2 宗流拍，成交14 宗，其中9 宗地塊觸及封頂價（5宗地進入搖號階段），封頂率56%。從拿地房企看，華潤繼第一批拿地2 宗后，二批次再度拿下4 宗地塊，成為本輪最大贏家，其他成交地塊基本由央國企取得。本次土拍限售價較去年顯著提升，其中南山前海地塊上調萬元左右，平均房價地價差為2.9 萬元/平，較一批次土拍提升20%。我們預計未來各地土拍政策將持續放寬，房企拿地利潤維持較高水平，2021 年下半年以來積極拿地的房企未來利潤率有望改善。

 

    　　投資建議

 

    　　本周各地發布多項購房補貼及公積金寬松政策，同時有紓困基金落地促進行業健康發展，預計后續調控政策將持續寬松。地產板塊，我們認為2021 年下半年以來積極拿地，且主打改善產品的房企能率先受益于行業復蘇，如綠城中國、建發國際集團龍頭股、濱江集團。此外，建議關注強房產交易平臺貝殼，其有望享受銷售復蘇；以及抗風險能力強的商管龍頭華潤萬象生活，其有望受益消費場景復蘇。

 

    　　風險提示

 

    　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約

 

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