事件

 

    　　2022 年8 月8 日，廊坊市正式官宣優化調整住房限購概念股、限售政策：取消戶籍、社保個稅等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件；對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套住房時，按照本地戶籍對待；對“北三縣”和環雄安新區周邊縣（市）等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。同日，據樂居財經報道，廣州本科學歷參保1 個月即可辦理入戶，此前需要至少連續6 個月的社保龍頭股記錄。

 

    　　評論

 

    　　預計8 月或有密集的用足用好政策工具箱措施的落地。2022 年3 月以來，多地出臺取消限購限售、降低首付比例、降低房貸利率等政策促進購房需求釋放，而市場銷售在疫情和風險事件的影響下尚無明顯回暖，2022 年1-6 月全國商品房銷售金額同比下滑28.9%，克而瑞百強房企銷售金額同比下滑50.7%。因此在7 月28 日的中央政治局會議中提出“要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”，廊坊、廣州的寬松政策及杭州、嘉興等城市在8 月上旬出臺的公積金新政均是用足用好政策工具箱的體現，我們預計在8 月份將有更多的城市加大寬松政策的落地力度。

 

    　　廊坊取消限購信號意義較大，預計高能級城市調控將逐步松動。廊坊此次的優化調整住房限購限售政策，意味著已經嚴格執行6 年的限購正式取消，雖然廊坊（包括北三縣）在去年已經在執行層面逐步松綁限購，但其市場表現依然較為低迷，而此次在政策嚴厲的環京城市正式官宣取消限購，信號意義更為強烈，高能級城市或有松綁預期。而在7 月份上海2022 年第二批次的入市房源已經出現突破房地聯動價的項目，限價突破，差異化購房政策或加速落地；8 月4 日，北京針對中心城區老年家庭購買全齡友好社區試點項目、并把戶口遷至試點項目所在地的，給予首套房首付比例35%、二套房首付比例60%等優惠，我們預計后續高能級城市調控的逐步放松或可期待。

 

    　　寬松政策的出臺將更加利好積極拿地、擁有優質貨值儲備的房企。手里有貨、貨能去化的房企才能享受到寬松政策帶來的利好，尤其是2021 年下半年以來積極錯峰拿地的房企，一方面能通過高利潤項目改善利潤水平，另一方面可以在市場逐步恢復的 2022 年下半年推出高品質項目，搶占市場。同時需求端限價的調整更加有利于改善產品和改善房企，高端改善產品溢價能力以往被嚴格的限價政策掩蓋，此類產品的限價突破能力相對剛需產品更高，且裝修包等工具的使用也更能獲得客戶接受。因此我們預計改善型房企更能獲得政策寬松紅利。

 

    　　投資建議

 

    　　廊坊官宣取消限購信號意義較強，高能級城市調控或放松，預計8 月房地產龍頭股寬松政策將加速落地，利好有優質貨值儲備的房企。首推積極布局重點城市核心板塊、擁有高質量產品服務力的房企，如綠城中國、建發國際、濱江集團等。穩健選擇推薦財務結構健康、現金流安全的頭部國企央企，銷售相對穩定，也能保持一定拿地強度，如保利發展、中國海外發展。

 

    　　風險提示

 

    　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企龍頭股出現債務違約

 

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