核心观点：

 

    　　政治局会议有关房地产表述再调整。7 月28 日中共中央政治局召开会议，在房地产概念股相关表态方面提出：要稳定房地产市场，坚持房住不炒定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。与此前会议相比，本次政治局会议内容在延续 “房住不炒”定位的同时，有关因城施策的表述进一步升级，并新增“要稳定房地产市场”“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”表述。

 

    　　因城施策表述进一步升级，预计下半年改善力度及范围将扩大。本次会议进一步强调因城施策要“用好用足政策工具箱”，主要由于当前政策力度及影响范围仍然较小。22 年4 月政治局会议表态“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”以来，各地需求端政策落地频次明显提升，力度及范围也有扩大，但更长时间维度对比仍表现出“频次高、颗粒度细、力度小”的特征，截至22 年7 月地方政策力度评分较此前周期还有50%左右的下降空间。本次表态升级使得各地方的施政空间进一步扩大，预计下半年各地政策力度及范围将进一步改善。

 

    　　近期首提“稳定房地产”龙头股，供需两端维稳成当前重任。本次会议新增“要稳定房地产市场”“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”表述，主要由于本轮周期房地产市场面临超过此前的供需两端压力。供给侧来看，21 年末以来多家房企暴露信用风险，根据中指院数据22 年上半年600 城商住用地成交出让金同比下降超过50%，房企投资能力及意愿下滑，需求端表现同样疲弱，上半年全国及百强房企销售金额同比分别下降29%、51%，70大中城市新房及二手房成交价格指数连续10 个月环比下跌，近期虽有所企稳，但总体也呈现“弱复苏”的特征。

 

    　　中央17 年以来首次表态“稳定房地产市场”是对未来一段时间房地产市场运营环境发展目标的确认，也是对地产行业重要性的认可。考虑到中央重大会议中有关行业的表态对行业未来一段时间相关政策的方向及基调的影响，预计后续供需两端改善及稳定政策将进一步升级，稳定供给侧投资能力，提振市场信心，释放市场需求。

 

    　　宏观政策表述有所加强。本次会议表态上更着重强调宏观政策的积极性，并突出其中政策性银行的作用，预计在后续市场概念股调控及维稳过程中将有望实现多部门协作，在市场化调整不足时通过政策性银行等手段进行补足，共同实现稳定房地产市场，达到“保交付、稳市场、稳民生”的目的。

 

    　　盈利预测与投资建议。近期行业整体弱复苏，但供给端仍面临较大压力。与此前周期相比，本轮周期“弱beta、强alpha”的特征将更为明显，依托信用及金融资源优势，强信用房企去年以来一直维持稳定的投资力度，在市场转好的环境里迅速转化为规模优势，表现出更强的基本面弹性。当前7 家A 股龙头房企概念股平均PB（LF）估值仅0.99x，下半年销售企稳回升的过程叠加供给侧改革的作用，经营ROE 改善，关注其中投资机会。

 

    　　风险提示。未来政策改善力度不及预期，基本面不及预期；融资龙头股环境无改善；供给侧改革出清影响情绪。

 

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