核心觀點：

 

    　　政治局會議有關房地產表述再調整。7 月28 日中共中央政治局召開會議，在房地產概念股相關表態方面提出：要穩定房地產市場，堅持房住不炒定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。與此前會議相比，本次政治局會議內容在延續 “房住不炒”定位的同時，有關因城施策的表述進一步升級，并新增“要穩定房地產市場”“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”表述。

 

    　　因城施策表述進一步升級，預計下半年改善力度及范圍將擴大。本次會議進一步強調因城施策要“用好用足政策工具箱”，主要由于當前政策力度及影響范圍仍然較小。22 年4 月政治局會議表態“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”以來，各地需求端政策落地頻次明顯提升，力度及范圍也有擴大，但更長時間維度對比仍表現出“頻次高、顆粒度細、力度小”的特征，截至22 年7 月地方政策力度評分較此前周期還有50%左右的下降空間。本次表態升級使得各地方的施政空間進一步擴大，預計下半年各地政策力度及范圍將進一步改善。

 

    　　近期首提“穩定房地產”龍頭股，供需兩端維穩成當前重任。本次會議新增“要穩定房地產市場”“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”表述，主要由于本輪周期房地產市場面臨超過此前的供需兩端壓力。供給側來看，21 年末以來多家房企暴露信用風險，根據中指院數據22 年上半年600 城商住用地成交出讓金同比下降超過50%，房企投資能力及意愿下滑，需求端表現同樣疲弱，上半年全國及百強房企銷售金額同比分別下降29%、51%，70大中城市新房及二手房成交價格指數連續10 個月環比下跌，近期雖有所企穩，但總體也呈現“弱復蘇”的特征。

 

    　　中央17 年以來首次表態“穩定房地產市場”是對未來一段時間房地產市場運營環境發展目標的確認，也是對地產行業重要性的認可。考慮到中央重大會議中有關行業的表態對行業未來一段時間相關政策的方向及基調的影響，預計后續供需兩端改善及穩定政策將進一步升級，穩定供給側投資能力，提振市場信心，釋放市場需求。

 

    　　宏觀政策表述有所加強。本次會議表態上更著重強調宏觀政策的積極性，并突出其中政策性銀行的作用，預計在后續市場概念股調控及維穩過程中將有望實現多部門協作，在市場化調整不足時通過政策性銀行等手段進行補足，共同實現穩定房地產市場，達到“保交付、穩市場、穩民生”的目的。

 

    　　盈利預測與投資建議。近期行業整體弱復蘇，但供給端仍面臨較大壓力。與此前周期相比，本輪周期“弱beta、強alpha”的特征將更為明顯，依托信用及金融資源優勢，強信用房企去年以來一直維持穩定的投資力度，在市場轉好的環境里迅速轉化為規模優勢，表現出更強的基本面彈性。當前7 家A 股龍頭房企概念股平均PB（LF）估值僅0.99x，下半年銷售企穩回升的過程疊加供給側改革的作用，經營ROE 改善，關注其中投資機會。

 

    　　風險提示。未來政策改善力度不及預期，基本面不及預期；融資龍頭股環境無改善；供給側改革出清影響情緒。

 

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