1. 全年需求修復展望：中性假設下，預計全年商品房銷售面積-16.0%，商品房銷售龍頭股額-19.2%，商品房銷售均價-3.8%2022H2需求進入弱修復階段，決定投資各項指標修復趨勢：6月新房和二手房前置指標（開盤去化率、二手房帶看量）出現修復信號，預計下半年政策寬松+低基數效應，銷售面積同比降幅有望收窄。商品房銷售均價同比增速在4月基本見底，6月收窄至-3.1%，下半年隨著核心城市銷售率先企穩改善，銷售均價有望企穩回升，我們預計2022H2銷售均價回升至1%，綜合考慮下，我們預計2022年商品房銷售額約14.70萬億元，同比-19.2%。

 

    2. 土拍市場何時修復：2022H2銷售弱修復，土地市場修復或將延后

 

    銷售對前端拿地和開工有著直接和間接的影響：土地成交面積同比降幅見底往往較銷售滯后3-8個月，同比增速轉正則需要更長時間，且當行業下行持續時間越長，土地市場拐點出現的時間越滯后。2022H2需求進入弱修復階段，我們預計土地市場有望在2022Q3見底，中性假設下，預計2022年全年土地成交價款同比-24%。

 

    為測算房地產開發投資完成額，我們還需對土地購置費進行預測。由于地價分期，土地購置費大約滯后土地成交價款約3個季度左右，2021Q3和Q4土地成交價款同比增速基本持平，2022Q1同比增速開始進入回落階段，根據滯后關系，我們預計土地購置費2022Q3和Q4同比增速分別為-7%和-20%，土地購置費全年約4萬億元，同比下降8.2%。

 

    3. 開發投資完成額修復展望：各項投資核心指標修復情況均取決于需求修復情況? 新開工受銷售和土儲雙重影響，但行業修復期銷售對新開工拉動作用更明顯：2022H2新開工面積增速將受到銷售修復的帶動而修復，但受制于土儲不足導致整體產能受限，2022H2新開工修復空間可能有限，預計2022年全年新開工面積約15.24億平，同比下降23.4%，基本回到2015年水平。

 

    保交樓下竣工面積不會失速，銷售復蘇帶動竣工修復：銷售面積與新開工面積領先竣工面積，2022H2銷售修復帶動竣工滯后修復，預計全年竣工面積同比-14.1%。

 

    施工面積具備一定慣性：考慮到影響施工面積的新開工面積2022H2同比降幅有望收窄，我們假設施工面積2022H2亦呈現同比降幅小幅收窄的趨勢。2022H2同比下降2%情況下，全年施工面積約94.89億平，同比-2.7%。

 

    房地產開發投資完成額受施工成本支撐，中性預測下全年同比下降1.8%： 房地產開發投資完成額由建筑工程、安裝工程、設備工器購置，和以土地購置費為主的其他費用構成，其中，建筑工程占比約6成，其他費用占比約36%。通過對房地產開發投資完成額四個分項進行合理預測，我們預計2022年房地產開發投資完成額約14.50萬億元，同比下降1.8%。但上游原材料成本的上漲帶動施工成本上漲，或對全年房地產開發投資完成額形成向上拉動作用。

 

    4. 房地產投資修復影響

 

    新房供應不足或導致2023年需求部分外溢至二手房市場，二手房銷售占比或有所提升。

 

    房企概念股銷售排名洗牌，橫向對比發達國家情況，中期2025年我國房企銷售CR10有望上升至30%，當前拿地決定未來銷售，2022H1拿地貨值市占率靠前房企銷售市占率后續提升空間較大。

 

    5. 投資建議：

 

    投資方面，我們認為可以關注以下三條主線：1）開發類選“兩頭”龍頭股：綜合能力龍頭股最強的優質龍頭，短期銷售具備彈性+中長期集中度提升、盈利能力改善，重點推薦：A - 保利發展；H – 中國海外發展； 2022年不同能級城市間的需求修復進度有分化，深耕優質區域的小而美公司短期銷售彈性較強，重點推薦：A – 天健集團（深耕深圳）、濱江集團（深耕杭州）、華發股份（深耕珠海）；H – 越秀地產（深耕廣州）；2）物管類選龍頭：需求回暖有利于提物管公司的客戶粘性，看好頭部低估標的，重點推薦：碧桂園服務龍頭股、旭輝永升服務；3）中介類選龍頭：市場復蘇率先利好中介，其中龍頭公司具備較強業績彈性，新房和二手房需求修復均利好龍頭公司，重點推薦：貝殼-W。

 

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