【每日一問】

 

    　　全國商品房庫存已經是歷史高位水平，去化周期也接近2015 年的高點。但住宅與非住宅的靜態庫存和動態去化顯示出完全不同的趨勢變化。住宅銷售低迷的同時供給也明顯縮量，而非住供給始終高企。

 

    　　截至2022 年上半年，全國商品房廣義庫存面積為74 億平，同比增長0.6%，去化周期為65 個月，同比增長29.4%；其中住宅廣義庫存面積為25 億平，同比下降6.0%，去化周期為26 個月，同比增長28.1%，反映出住宅銷售持續低迷的同時，供給也明顯縮量；非住宅廣義庫存面積為49 億平，同比增長4.3%，去化周期為272 個月，同比下降8.3%，市場供給仍然高企。本文我們主要討論商品住宅的庫存與去化情況。

 

    　　從商品住宅的角度來說，盡管從動態的去化周期來看不在歷史絕對高位，但是自疫情來上升趨勢顯著，同時靜態庫存面積也已經達到25 億平，雖未突破2014-2015 年的歷史最高點，但仍屬于相對較高水平。

 

    　　從14 年的去庫存以來，靜態庫存面積就有了明顯下滑，但到了2018 年3 月。庫存面積開始回升，這和棚改進入收尾階段有關。自2020 年9 月后，庫存略微下降，從歷史第二高點的28 億平下降到25 億平，仍然高于去庫存后的最低點23.7 億平。而去化周期自去庫存之后出現了明顯的下滑，從2015 年6 月的38 個月，下降到了2020 年12 月的最低點的17 個月。但從2021 年9 月開始出現了明顯的回升，疫情反復后銷售下行，2022 年6 月末去化周期已經升至26 個月，略低于2020 年6 月的26.5 個月，為2020 年疫情后的最高點。自2021 年9 月開始靜態庫存開始下行，而動態去化周期走高，走勢出現明顯背離，說明在這期間銷售是大幅下行的，而供應下行的量比銷售更多。

 

    　　重點城市開盤去化率降至歷史冰點。從中指院公布的14 個重點城市新開盤項目平均去化率來看，2018年二季度以來呈明顯下降的趨勢，2020 年四季度到2021 年二季度市場略微回暖，去化率回升，但與2018年相比，仍然較低。2021 年三季度開始去化率再度走低，2022 年二季度降至46%，處于歷史的最低。

 

    　　從各城市能級的狹義庫存來看，2022 年以來，高能級城市庫存量整體走高，低能級城市下行；整體去化周期都有明顯上升，低能級城市去化周期處于歷史高位。2022 年6 月末，一線、二線、以及部分可監測的三四線城市住宅可售面積分別為2677、24210、8765 萬平，同比增速分別為19.8%、2.6%、-4.6%。

 

    　　截至2022 年6 月末，一、二、三四線城市住宅去化周期分別為17.2、18.2、21.4 個月，同比分別增長85%、80%、101%。2021 年下半年以來，一線城市的可售面積有明顯提升，去化周期觸底回升，但目前仍低于疫情爆發初期的2020 年5、6 月的17.3、18.3 個月。二線城市的可售面積較為平穩，在2022 年初之后還出現了小幅下降，主要是因為相比銷售下滑，供應也顯著減少，二線城市表現出的特征和全國的廣義庫存和去化周期較為相似。而少部分的三四線城市可售面積變化不大，但去化周期出現了非常明顯的提升，我們認為主要是因為銷售的持續遇冷造成的，在最近幾個月政策連續的出臺刺激之下，終于拐頭向下，但仍高于疫情后的峰值，銷售改善的狀況不明顯。

 

    　　各區域去化周期自2021 年下半年以來均呈現上行趨勢。截至2022 年6 月末，環渤海、長三角、成渝、中西部、珠三角、海西經濟區、東北六大區域住宅去化周期分別為23.3、15.6、15.5、16.9、19.8、23.0、47.5 個月，同比分別增長37%、109%、135%、97%、106%、116%、154%，環比增速分別為-5.2%、-8.2%、8.3%、5.9%、-1.8%、-9.3%、-0.8%。1）基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的東北部，目前商品住宅的去化周期接近50 個月，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。2）當前長三角、成渝城市群的去化周期相對最短，基本面具備較強的韌性；但成渝地區成交尚未見明顯回暖，6 月去化周期仍延續上行趨勢；而長三角區域率先復蘇，2022 年6 月長三角去化周期的改善幅度較大，長三角地區房地產市場明顯復蘇，重點城市開盤去化率升至44%，環比提升13 個百分點。頭部城市上海、杭州開盤去化率超80%，上海疫情解封后市場快速復蘇，6 月開盤去化率高達83%，7 成以上樓盤開盤當天售罄；蘇州、寧波、南京等去化率低位回升。3）此外，中西部地區的去化周期也尚未見改善，我們認為市場回暖將從東南沿海逐步傳導至內陸中西部地區，其市場的邊際回暖需要更長的時間，仍將面臨較大的去庫存壓力。

 

    　　【今日收評】

 

    　　從大盤表現來看，今日（8 月4 日）申萬房地產概念股板塊上漲0.73%，相對滬深300 收益率為-0.12%；恒生地產板塊上漲1.20%，相對恒生指數收益率為-0.86%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.03%、1.38%、1.02%。在整體沒有明顯催化劑、基本面改善仍待政策傳導、房企資金面持續緊張、房企即將迎來償債高峰月的情況下，行業信心持續不足，地產板塊持續跑輸大盤。三湘印象漲停，作為“文化+地產”雙主業協同發展的公司，受益于今日旅游概念上漲2.68%。

 

    　　從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為0.44%，排名前三是新城控股、華僑城A、萬科A龍頭股，漲幅分別為3.01%、1.31%、1.06%，其中華僑城受益于融資消息利好連續兩日漲跌幅排名位列前三，8月2 日公司發布中期票據申購說明，計劃發行規模20 億元，期限為5 年。主流內房股今日漲跌幅均值為-0.07%，排名前三是中國海外發展、華潤置地、旭輝控股集團，漲幅均值分別為0.97%、0.97%、0.51%，其中華潤置地龍頭股在今天開始的深圳二輪集中土拍中已經斬獲三宗地塊，成交總價為94.48 億元。

 

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