本周市場回顧。第29 周房地產板塊指數強于滬深300 指數，強于創業板龍頭股指。房地產板塊較滬深300 指數相對收益為4.5%。滬深300 指數報收4170.1，周度漲幅為-1.6%；創業板指數報收2670.45，周度漲幅-2.4%；房地產板塊指數報收3087.50，周度漲幅為2.8%。

 

    　　本周行業概念股要聞。中央政治局會議：堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，保交樓、穩民生。銀保監會：支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展。央行：6 月末，住戶部門貸款余額同比增長7.6%。鄭州：向七家重點房企優先幫助紓困，給予棚改統貸統還龍頭股、收并購、破產重組、保障房租賃四種退出方式支持。南京、溫州給予購房補貼。上海二批次集中供地34 宗地全部成交，其中12 宗底價成交，13 宗達“一次性報價”。多支保障房公募REITs 正式獲批。

 

    　　本周一線城市新房銷售量較上周減少，二手房銷售量較上周增加，二線城市新房銷售量較上周增加，二手房銷售量較上周基本持平。第30 周29 大城市新房銷售為2.60 萬套，較第29 周增加3.0%；11 大城市二手房銷售11259 套，較第29 周增加11.9%；一線城市新房、二手房交易較第29 周分別減少24.6%、增加23.1%；二線城市新房、二手房交易較第29 周分別增加8.8%、減少0.1%。庫存量較上周微減，庫銷比較上周降低。15 大城市庫存為124.3 萬套，較第29 周減少0.1 萬套；庫銷比為16.8 個月，較29 周減少0.2 個月。本周土地市場出讓熱度較上周降低。第30 周26 大城市合計成交土地38 塊。土地出讓金額增加。第30 周26 大城市土地出讓金為821.7 億元，較第29 周增加305.6 億元。平均溢價率上升。第30 周26 大城市土地成交平均溢價率為3.7%，較第29 周上升。

 

    　　重點公司公告。華潤置地擬向租戶提供租金減免約22-25 億元。華潤萬象生活發布中期盈利預告。新大正、陸家嘴、綠城管理公告2022 年中期業績。華潤置地、大悅城發布上半年經營快報。招商蛇口擬發行30 億元中票，另與招商平安資產簽署戰略合作協議。保利發展第二期股權激勵計劃第三個行權期上市流通數量15.97 萬股。碧桂園擬配股募資28.27 億港元。龍湖集團啟動股代息計劃。寶龍地產、中梁控股美元債違約。金科服務擬為母公司提供15 億元借款。

 

    　　本周中央政治局會議定調“穩地產、保交樓”，強調因城施策用好政策工具箱，寬松力度低于預期，引發市場行情反轉。從政治局表態以及地方出臺的方案來看，我們認為政策思路是優先保全購房者的權益而非單純對困難項目或企業“輸血”，從而一定程度托底市場信心，同時監管仍不希望完全通過需求刺激手段解決問題。7月百強銷售在去年低基數下同比降幅收窄至34%，略好于預期，結合上海二批次土拍熱度稍有回升，行業基本面仍處于緩慢修復通道。其中，多家國企及高評級民企單月銷售同比回正或接近回正，也反映出延期交付事件對于行業銷售的影響總體可控。結合近期償債高峰下，信用風險仍在蔓延，預計行業結構性分化的趨勢將加速演變。在政策力度克制、需求緩慢復蘇的背景下，無論是延期交付還是債務困局的解決都不會一蹴而就，困難房企仍將處于“失血”狀態。我們繼續看好龍頭房企市場調整階段的優勢地位，此外區域型房企有望在結構性市場中擁有更好的彈性。

 

    　　看好業績穩健的一線龍頭，推薦保利發展龍頭股(600048，買入)、萬科A(000002，買入) ；與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(600383，買入)、龍湖集團(00960，買入)。同時我們看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業，推薦碧桂園服務(06098，買入)、保利物業(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創服務(01516，買入)、星盛商業(06668，買入)。

 

    　　風險提示

 

    　　銷售復蘇低于預期。逆周期政策不及預期。利率發生明顯上升。

 

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