事件：克爾瑞發布2022 年7 月百強房企銷售數據。

 

    7 月百強房企概念股銷售復蘇態勢較弱。根據克而瑞公布的2022 年7月百強房企銷售榜單，7 月TOP100 房企銷售操盤金額為6065.2 億元，環比下降27.02%，同比下降35.27%，7 月環比又回歸負增長，整體復蘇態勢較弱。7 月銷售再次探底的原因主要包括：1）7 月為傳統銷售淡季，6 月房企集中供貨，導致7 月推盤量減少；2）受到疫情的影響，收入預期下降，還貸壓力加重，市場購買力明顯不足；3）受行業風險事件影響，購房者對能否交付存在擔憂，信心不足。銷售企穩龍頭股需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融機構的合力才是化解問題的關鍵，終極結果是行業的格局改善和市場的平穩運行。

 

    本月TOP21-50、TOP51-100 房企銷售實現較大恢復。2022 年7月單月銷售規模超過100 億的企業有15 家，基本維持年度平均規模，未能延續6 月份銷售規模的大幅回升。各梯隊房企銷售門檻同比降幅較上月實現收窄，TOP3、10、20、50、100 房企的累計銷售門檻分別為2432、1041、506、257、75 億元，同比分別為-39.2%、-44.4%、-52.7%、-49.7%、-57.4%。就單月銷售金額而言，7 月頭部房企銷售同比降幅雖低于整體水平，但降幅較上月稍有擴大，修復程度不及中部房企。2022 年7 月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企單月銷售額為1092、1391、989、1500、1093 億元，同比分別為-35.8%、-34.1%、-41.2%、-29.1%、-37.9%，較上月增速分別-2.3pct、+2.6pct、-0.6pct、+18.5pct、+15.6pct，其中TOP21-50、TOP51-100 房企銷售額實現較大恢復，同比降幅均收縮15 個百分點以上。

 

    央國企與民企銷售不斷分化，部分優質房企銷售逆勢增長。單月銷售金額排名前三的房企是碧桂園、萬科地產、保利發展，7 月全口徑銷售額分別為385.0、376.8、330.2 億元，同比下降48.25%、27.01%、21.77%，環比下降15.9%、10.86%、35.2%，銷售恢復速度放緩。本月頭部房企銷售同比幅度逐步分化，TOP30 房企中，共有8 家房企全口徑銷售金額同比為正，其中華潤置地、招商蛇口、綠城中國、華發股份、越秀地產單月銷售增幅均在15%以上，建發股份和華僑城銷售增幅在5%以上。除此之外，頭部房企中僅有龍湖集團、濱江集團、首開股份、遠洋集團銷售同比降幅在20%以內，剩余房企本月銷售降幅并未有所縮窄。環比角度，TOP30 房企中僅旭輝集團、瑞安房地產、首開股份、華僑城實現了環比上漲。我們認為央國企和強信用民企憑借著較強的拿地能力、較高的信用水平、較好的銷售韌性，在消費者預期仍未恢復的背景下，能夠較早擴大市場占有、較快獲得業績修復。

 

    投資建議：目前行業的關注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，目前最關鍵的是恢復市場信心，本輪銷售的修復較之前更加艱難和曲折，我們認為政策更大程度的實質性寬松已經在途，房貸利率仍有下降空間，需求側政策演繹范圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業局面大概率將迎來改善；土拍市場優質地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利發展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244）、龍湖集團(0960.HK)。建議關注優質物業管理公司：

 

    招商積余（001914）、旭輝永升服務龍頭股（1995.HK）。

 

    風險提示：銷售修復不及預期、政策寬松效果不及預期等風險。

 

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