本报告导读：

 

    2022 年7 月TOP50 房企概念股实现销售收入3379 亿元，同比下降43%，较6 月回落6 个pct。其中民企、国企、央企分别同比下降60%、5%、10%。

 

    摘要：

 

    7月房企销售 龙头股增速出现回落，民企增速回落，而央国企出现改善。2022年7 月房企实现销售3379 亿元，同比下降43%，较6 月同比增速-38%出现较大幅度回落，达到6pcts。其中，民企、国企和央企分别同比下降60%、5%、10%。民企较6 月同比增速出现回落，下降9pcts；而央企和国企均出现了改善，分别提升18pcts 和2pcts。TOP20 房企中华润置地、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、建发房产均实现了同比正增长，尤其是华润置地和越秀地产，不仅连续两个月实现同比正增长，且7 月同比增速分别达到79%和104%。

 

    受7 月部分项目停工事件的影响，带来民企销售出现大幅度下降。7月部分城市个别停工项目出现停贷事件，随后扩散到多个城市，由于当前出现停工的项目主要集中在违约的民企，考虑到商品房的预售制度，居民对民企的信心下降，带来的是民企的销售出现明显下降。随着6 月销售出现改善后，市场对地产基本面的预期转向偏乐观，开始预期8 月或9 月出现单月销售同比增速回正。但是从房企的角度看，普遍对市场依然偏谨慎，三季度依然是观测期。考虑到当前停贷对地产销售和对民企的影响，我们预计2022 年单月难以看见销售回正。

 

    民企陷入困境，融资不畅叠加居民信心受损，销售压力加大的同时，风险同样提升。当前民营房企陷入困境和恶性循环，当有息负债融资渠道受到限制，无息负债的融资渠道成为房企的救命通道。尽管销售融资受预售资金监管影响，但是只要单项目销售去化率提升，随着项目工程的进展依然能缓解资金压力。但是当前市场销售依然处于下降状态，且民企受影响程度更大，进一步加剧了销售的压力，从而带来违约风险和资金链风险的提升，成为一个恶性循环。民营房企的风险大概率仍然会继续蔓延，地产板块估值仍然承压。

 

    目前的政策基调是保民生保交楼，因此机会依然集中在二线央国企。

 

    近期的中央政治局会议，在强调“房住不炒”的同时，提出“保交楼、稳民生”，这就意味着当前的政策基调依然是托底。考虑到当前民营房企融资没有明显改善，资金压力的缓解只能依赖市场信心恢复，以及自我纾困。结构性信用扩张的机会仅在二线央国企，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产概念股、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。

 

    风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

 

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