本報告導讀：

 

    2022 年7 月TOP50 房企概念股實現銷售收入3379 億元，同比下降43%，較6 月回落6 個pct。其中民企、國企、央企分別同比下降60%、5%、10%。

 

    摘要：

 

    7月房企銷售 龍頭股增速出現回落，民企增速回落，而央國企出現改善。2022年7 月房企實現銷售3379 億元，同比下降43%，較6 月同比增速-38%出現較大幅度回落，達到6pcts。其中，民企、國企和央企分別同比下降60%、5%、10%。民企較6 月同比增速出現回落，下降9pcts；而央企和國企均出現了改善，分別提升18pcts 和2pcts。TOP20 房企中華潤置地、招商蛇口、綠城中國、越秀地產、建發房產均實現了同比正增長，尤其是華潤置地和越秀地產，不僅連續兩個月實現同比正增長，且7 月同比增速分別達到79%和104%。

 

    受7 月部分項目停工事件的影響，帶來民企銷售出現大幅度下降。7月部分城市個別停工項目出現停貸事件，隨后擴散到多個城市，由于當前出現停工的項目主要集中在違約的民企，考慮到商品房的預售制度，居民對民企的信心下降，帶來的是民企的銷售出現明顯下降。隨著6 月銷售出現改善后，市場對地產基本面的預期轉向偏樂觀，開始預期8 月或9 月出現單月銷售同比增速回正。但是從房企的角度看，普遍對市場依然偏謹慎，三季度依然是觀測期。考慮到當前停貸對地產銷售和對民企的影響，我們預計2022 年單月難以看見銷售回正。

 

    民企陷入困境，融資不暢疊加居民信心受損，銷售壓力加大的同時，風險同樣提升。當前民營房企陷入困境和惡性循環，當有息負債融資渠道受到限制，無息負債的融資渠道成為房企的救命通道。盡管銷售融資受預售資金監管影響，但是只要單項目銷售去化率提升，隨著項目工程的進展依然能緩解資金壓力。但是當前市場銷售依然處于下降狀態，且民企受影響程度更大，進一步加劇了銷售的壓力，從而帶來違約風險和資金鏈風險的提升，成為一個惡性循環。民營房企的風險大概率仍然會繼續蔓延，地產板塊估值仍然承壓。

 

    目前的政策基調是保民生保交樓，因此機會依然集中在二線央國企。

 

    近期的中央政治局會議，在強調“房住不炒”的同時，提出“保交樓、穩民生”，這就意味著當前的政策基調依然是托底。考慮到當前民營房企融資沒有明顯改善，資金壓力的緩解只能依賴市場信心恢復，以及自我紓困。結構性信用擴張的機會僅在二線央國企，作為板塊內的超額收益來源，受益中交地產概念股、建發股份。低風險穩定現金流的持有型物業依然面臨資產荒，享受價值重估，推薦金融街，中新集團，受益中國國貿等，并持續推薦一線央國企。

 

    風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

 

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