行业近况

 

    上周共41 城披露周度销售数据，新房销售面积环比增长17%，同比下降24%（上上周-27%），7 月新房销售龙头股面积累计同比下降29%（6 月-30%）。

 

    7 月周均推盘量环比6 月下降32%，去化率下行至47%（6 月55%）。7月百强房企销售龙头股额同比下降40%（6 月-43%）。受集中土拍影响，7 月宅地成交建面同比持平，金额同比增长79%。7 月房地产境内信用债发行量同比下降10%，中资地产美元债发行量同比下降98%至1 亿美元。

 

    评论

 

    7 月新房销售面积同、环比均降约三成。上周我们监测的41 城新房销售面积环比增长17%，同比下降24%（上上周-27%）；7 月新房销售面积较6月环比下降27%，累计同比下降29%（6 月-30%）。

 

    7 月重点城市推盘量环比降约三成，去化率边际下行。上周10 个重点城市新推房源龙头股环比下降19%至4727 套，去化率边际上行10ppt至58%。7 月周均推盘量环比6 月下降32%，平均去化率下行至47%（6 月55%）。

 

    7 月百城房企销售额同比跌幅较6 月基本持平。7 月克而瑞口径百强房企销售额同比下降40%（6 月-43%），其中Top10/30/50 房企下降35%/39%/40%。2022 年1-7 月累计同比下降49%（1H21 -51%）。

 

    受集中土拍带动，7 月宅地成交金额同比增约八成，成交建面同比持平。

 

    上周上海推出的34 宗宅地全部成交，地块质量较首轮有明显提升，13 宗宅地达到限价，平均地货比边际上行。上周300 城宅地成交金额同比增长252%，建面同比下降20%（上上周+72%和+18%）；受集中土拍影响，7月宅地成交建面同比持平，金额同比增长79%（6 月-45%和-34%）。

 

    7 月房地产境内信用债发行量同比降一成，中资地产美元债几无发行。7月房地产境内信用债发行量同比下降10%至470 亿元，净融资额为-204 亿元；1-7 月累计净融资额为43 亿元（1-7M21 为-560 亿元）。7 月中资地产美元债发行量同比下降98%至1 亿美元，净融资额为-64 亿美元；1-7 月累计净融资额为-330 亿美元（1-7M21 为+71 亿美元）。

 

    估值与建议

 

    7 月新房销售概念股面积同、环比均降约三成，往前看，考虑到行业政策和“保交楼”举措或将持续发力，我们预计新房销售有望缓慢修复，但具体恢复节奏仍有不确定性，叠加3 季度企业信用债到期较为密集，我们预计短期A/H地产股受情绪影响波动性可能加强。中期维度上，我们认为优质龙头房企龙头股仍将更多受益于基本面边际修复，长期演绎出集中度提升逻辑的确定性仍在，推荐标的：A股-保利、滨江、招商蛇口、华发、金地、万科；H股-华润、中海、越秀、绿城、建发、宏洋龙头股、美置龙头股；物管板块-保利物业、中海物业、华润万象生活、绿城管理。

 

    风险

 

    政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端龙头股加速恶化；疫情影响超预期。

 

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