北京提出老舊小區改造要推廣“勁松模式”與“首開經驗”

 

    2022 年7 月18 日，北京市委全面深化改革委員會召開會議，審議了《北京市老舊小區改造龍頭股工作改革方案》，提出老舊小區改造是“民生改善綜合體”，應細化改造內容和標準，加快審批速度；推廣“勁松模式”“首開經驗”；引入專業化物業服務工作機制，健全物業費收繳使用制度。

 

    “勁松模式”指北京朝陽區勁松北社區老舊小區改造的成功范式；“首開經驗”

 

    指首開集團在老舊小區改造、物業服務升級方面提供的經驗勁松模式：通過區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作，五方聯動推進老舊小區的改造更新工作； “先嘗后買”，企業提供為期四個月免費服務，讓居民在感受到生活品質提升基礎上逐步接受物業服務付費理念。

 

    首開經驗：物業服務前置，“硬基建”與“軟服務”相結合，根據居民提出新的合理化建議持續開展微改造。

 

    我們認為老舊小區存在基礎設施差、缺乏專業物業管理等問題，無法滿足居民日常生活的需求。根據“勁松模式”和“首開經驗”，老舊小區改造必須充分發揮物業服務前置作用，在解決居民訴求、改造方案出臺和實施、部分資金投入、后期維護和持續運營等方面，物業企業均扮演核心角色。

 

    舊改是物業企業存量拓展途徑之一，政府支持力度較強國務院指出到“十四五”期末，力爭基本完成2000 年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務；根據住建部摸排，全國2000 年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200 萬戶、建面約40 億平。國家多部門明確提出支持老舊小區引入市場化物業服務；多地出臺改造細則。我們認為，老舊小區改造催生三大業務：基礎物業管理服務、空間運營服務、其他社區增值服務。

 

    老舊小區改造的加速推進，提高物管概念股企業的滲透率，擴大物管行業市場空間。

 

    物業管理板塊資本市場表現：受美聯儲加息、新冠疫情反復以及部分房企出現信用風險等影響，市場悲觀情緒發酵，2022 年1-7 月，光大地產AH 核心物業指數累計下跌34.7%，2022 年平均PE 估值約為12 倍，處于歷史低位。

 

    投資建議：物管公司獨立發展能力提升，短期波動不影響長期發展向好物管行業定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業水平，提高勞動報酬率在初次分配中的比重中作用凸顯，并在疫情常態化防控/社區養老托幼/智慧社區建設/老舊小區改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。

 

    投資建議關注三條主線：

 

    1）“估值修復”：關注房地產行業流動性回暖、民營房企信用風險龍頭股逐步出清帶來的風險溢價下降，推薦新城悅服務、世茂服務，建議關注碧桂園服務、金科服務、融創服務、建業新生活。

 

    2）“獨立發展”：關注第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經營和擴張能力的民企物管，推薦綠城服務、旭輝永升服務、雅生活服務。

 

    3）“穩健國企”：持續看好國企物管公司龍頭股的穩健發展概念股和低風險帶來的估值溢價，建議關注保利物業、中海物業、華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務、金茂服務、越秀服務、建發物業。

 

    風險分析：人工成本風險；第三方外拓競爭加劇風險；增值服務拓展風險；關聯方依賴風險；外包風險。

 

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