地产龙头股管控政策四轮周期下，房市反应摆脱滞后，银行股逻辑切换。

 

    　　四轮周期：政策鼓励下房市升温、政策收紧效果滞后→房市松绑以救市、需求旺盛→各地开启“限购潮”但需求热度不减→“房住不炒”政策定力足，地产全面管控。银行股表现：1）2017年前，银行股的走势与楼市关联度大，房地产作为支柱产业，周期变化对经济影响较大；2）2017年后受楼市影响减弱，叠加银行基本面优质向好，长周期股价趋势稳定上涨。

 

    　　房企融资监管龙头股趋严，需求复苏不及预期，政策频吹暖风托底经济。房企融资主要依赖两大渠道：1）银行渠道：2019年起银行为房企拿地提供前融资金被禁止；开发贷、非标和债券等渠道亦受限。2）居民渠道：房企资金来源中开发贷不足三成，而对销售回款依赖增强。若房市热度下降，易出现“销售概念股遇冷-交房困难-业主停贷”负反馈效应。当前房市供需两端出现积极信号：1）6月销售出现短暂回温，二手房交易量提升较为明显。

 

    　　近期房企开启密集发债步伐，房企融资现积极信号。2）稳地产政策暖风频吹以提振需求。上半年超170城放松地产政策，首套房利率下限与5Y-LPR下降，但需求显著恢复仍静待经济和防疫拐点。

 

    　　银行动态调整涉房业务，总量和结构上均有优化。1）总量来看，2021年主要股份行全口径涉房业务均有不同程度压降。担险业务主要为实有贷款；非担险业务中债券承销重要性提升。2）结构来看，银行涉房风险偏好下降，重点聚焦优质客户和高能级区域。部分股份行和城商行涉房贷款占比大，但调整时间较为充足；股份行和东部城商行的资产获取能力普遍较强、区位优势明显，涉房业务将向头部城市聚集，资产质量预期改善。

 

    　　银行主动化解涉房风险，资产质量大幅恶化可能性较小。“停贷事件”中上市银行涉及贷款占比大多在0.01%左右。各方正逐步形成合力实现“保交楼”，资产质量大幅恶化可能性较小：1）存量上，银行加大项目贷和并购贷支持力度，对受困企业贷款进行展期、续贷等，资产质量压力缓解；2）增量上，银行也通过严格筛选高质量白名单房企客户、成立地产专项组、加强贷后跟踪管理、加快坏账核销等等来全方位应对不良地产风险。

 

    　　投资建议：短期风险冲击，关注银行中报业绩。当前银行板块估值处于历史绝对低位。1）业绩角度建议关注优质区域行，这类银行扩表高效、质量上佳，业绩确定性强，如江苏、成都、杭州、苏州、常熟。2）地产后周期，谁将脱颖而出？轻地产、重实体、客群牢的优质行，重点关注宁波；关注涉房业务概念股较多优质行估值修复机会，建议关注招行、平安、兴业。

 

    　　风险提示：疫情拖累经济增速；地产监管力度超预期；风险处置不及预期。

 

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