地產龍頭股管控政策四輪周期下，房市反應擺脫滯后，銀行股邏輯切換。

 

    　　四輪周期：政策鼓勵下房市升溫、政策收緊效果滯后→房市松綁以救市、需求旺盛→各地開啟“限購潮”但需求熱度不減→“房住不炒”政策定力足，地產全面管控。銀行股表現：1）2017年前，銀行股的走勢與樓市關聯度大，房地產作為支柱產業，周期變化對經濟影響較大；2）2017年后受樓市影響減弱，疊加銀行基本面優質向好，長周期股價趨勢穩定上漲。

 

    　　房企融資監管龍頭股趨嚴，需求復蘇不及預期，政策頻吹暖風托底經濟。房企融資主要依賴兩大渠道：1）銀行渠道：2019年起銀行為房企拿地提供前融資金被禁止；開發貸、非標和債券等渠道亦受限。2）居民渠道：房企資金來源中開發貸不足三成，而對銷售回款依賴增強。若房市熱度下降，易出現“銷售概念股遇冷-交房困難-業主停貸”負反饋效應。當前房市供需兩端出現積極信號：1）6月銷售出現短暫回溫，二手房交易量提升較為明顯。

 

    　　近期房企開啟密集發債步伐，房企融資現積極信號。2）穩地產政策暖風頻吹以提振需求。上半年超170城放松地產政策，首套房利率下限與5Y-LPR下降，但需求顯著恢復仍靜待經濟和防疫拐點。

 

    　　銀行動態調整涉房業務，總量和結構上均有優化。1）總量來看，2021年主要股份行全口徑涉房業務均有不同程度壓降。擔險業務主要為實有貸款；非擔險業務中債券承銷重要性提升。2）結構來看，銀行涉房風險偏好下降，重點聚焦優質客戶和高能級區域。部分股份行和城商行涉房貸款占比大，但調整時間較為充足；股份行和東部城商行的資產獲取能力普遍較強、區位優勢明顯，涉房業務將向頭部城市聚集，資產質量預期改善。

 

    　　銀行主動化解涉房風險，資產質量大幅惡化可能性較小。“停貸事件”中上市銀行涉及貸款占比大多在0.01%左右。各方正逐步形成合力實現“保交樓”，資產質量大幅惡化可能性較小：1）存量上，銀行加大項目貸和并購貸支持力度，對受困企業貸款進行展期、續貸等，資產質量壓力緩解；2）增量上，銀行也通過嚴格篩選高質量白名單房企客戶、成立地產專項組、加強貸后跟蹤管理、加快壞賬核銷等等來全方位應對不良地產風險。

 

    　　投資建議：短期風險沖擊，關注銀行中報業績。當前銀行板塊估值處于歷史絕對低位。1）業績角度建議關注優質區域行，這類銀行擴表高效、質量上佳，業績確定性強，如江蘇、成都、杭州、蘇州、常熟。2）地產后周期，誰將脫穎而出？輕地產、重實體、客群牢的優質行，重點關注寧波；關注涉房業務概念股較多優質行估值修復機會，建議關注招行、平安、興業。

 

    　　風險提示：疫情拖累經濟增速；地產監管力度超預期；風險處置不及預期。

 

數據推薦

最新投資評級目標漲幅排名上調投資評級 下調投資評級機構概念股關注度行業關注度股票綜合評級首次評級股票