本期投資提示：

 

    房地產行業概念股數據：上周（22/07/23-22/07/29）45 個重點城市新房合計成交444 萬平米，環比+6%；其中，一二線環比+9%、三四線環比-13%；7 月截至上周一手房月成交同比-36%，較6 月-26pct；其中，一二線同比-31%、三四線同比-56%，分別較6 月-29pct 和-15pct。上周14 個重點城市二手房成交122 萬平米，環比-0.2%；7 月截至上周累計成交同比-14%，較6 月上升12pct。庫存方面，上周15 城推盤概念股177 萬平米，環比+4%，對應周成交/推盤比為0.97 倍，最近3 個月（22 年4-6 月）分別為0.71 倍、1.07 倍和0.95 倍。截至上周末，15 城可售面積為9,860 萬平米，環比+0.1%；3 個月移動平均去化月數為13.1 個月，環比下降0.2 個月，行業龍頭股總體仍處于低庫存階段 。

 

    主要政策新聞：宏觀方面，政治局會議強調要穩定房地產市場，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生；銀保監會提出支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展；央行公布2022Q2 末房地產貸款余額53 萬億元（+4.2%）。因城施策方面，公積金貸款額度提升：湖南、臺州、麗水、宜昌、肇慶、衡水、蘭溪；購房補貼：南京（高淳區房價1%補貼）、武漢（預發15 萬元補貼）、無錫（畢業生購房補貼）、溫州（房價0.6%補貼）、麗水（最高補貼房價2%）、舟山（最高補貼契稅80%）、信陽（最高補貼契稅50%）；首付比例下調：湖南、臺州、遵義、蘭溪、承德。房企紓困方面，中房協與浙江房協聯合主辦對接會，紓困項目企業代表與金融機構、困難企業展開交流；鄭州市政府相關部門召集8 家房企舉行在鄭項目情況匯報會，紓困項目可用“棚改統貸統還”等四種模式開發。集中供地方面，上海二批34 宗全部成交，成交價780 億，平均溢價率4.49%；東莞三批掛牌7 宗起拍價133 億；揚州二批9 宗總成交額31 億。

 

    公司動態跟蹤：金地集團以市場化方式購買不超過10 億元公司債券，管理層購買公司債券累計金額2,000 萬元；金地商置發行CMBS17 億元/4.8%/18 年。招商蛇口與招商平安資產簽署戰略合作協議，獲40 億意向合作金。新城控股回購注銷305 萬股股權激勵限制性股票。華發獲得上海三宗地塊，成交總價合計106 億元。華潤置地6 月銷售397 億元（+3%）；1-6 月銷售1,210 億元（-27%）；1-6 月IP 租金收入80.9 億元（-5.9%），采納租金減免計劃，提供租金減免含稅總額約22-25 億元。中國海外發展發行中期票據20 億元/3.26%/5 年。旭輝控股林中等三位控股股東兩次增持合共100 萬股，占比0.021%。碧桂園計劃配售8.7 億股股份，價格為每股3.25 港元，配售股份占比3.62%（發行后），配售所得款總額約28.28 億港元。綠城管理控股上半年營收12.6 億元（+16%） ，歸母凈利潤3.6 億元（+33%） ； 新大正上半年營收12.5 億元（+39%）；歸母凈利潤9,315 萬元（+25%）；新大正高管王萍等及股東陸榮強計劃減持股份不超過104 萬股，占比0.45%。華潤萬象生活22 年中期業績預增25%-30%。

 

    一周板塊回顧：板塊表現方面，SW 房地產指數上漲2.85%，滬深300 指數下跌1.61%，相對收益為4.45%，板塊表現強于大市，在31 個板塊排名中排第1 位。個股表現方面，SW 房地產板塊漲跌幅排名前5 位的房地產個股分別為：陽光城、皇庭國際、嘉凱城龍頭股、華發股份、中南建設，上周漲跌幅排名后5 位的房地產個股分別為順發恒業、廣宇發展、深大通、海南高速、萬通發展。物業管理板塊個股平均下跌1.91%，滬深300指數下跌1.61%，相對收益為-0.3%，板塊龍頭股表現弱于大市。當前主流AH 房企22/23PE均值分別為6.7/6.0 倍；物管22/23PE 均值分別為13/9 倍。

 

    投資分析意見：中短期來看，我們認為目前房地產基本面底已現，后續基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，包括核心城市和優質房企，并預計一二線城市將進入政策銷量共振，優質房企將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產行業后續發展路徑或將類似于美國房地產行業和中國白酒行業“總量趨弱+格局優化”的模式，并預計格局優化后優質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發展、建發股份、濱江集團、招商蛇口、華發股份、金地集團、中國建筑、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發展、龍湖集團、建發國際龍頭股、旭輝控股、碧桂園，并建議關注：綠城中國；并維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業、中海物業、新大正、綠城服務、寶龍商業、新城悅服務。

 

    風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期，房地產稅試點力度超預期；物管行業人工成本上行超預期，行業增值服務探索不及預期。

 

數據推薦

最新投資評級目標漲幅排名上調投資評級 下調投資評級機構關注度行業龍頭股關注度股票綜合評級首次評級股票