行業近況

 

    我們近日調研了武漢萬象城、武漢恒隆廣場、廈門萬象城龍頭股和福州萬象城等購物中心，其中華潤的武漢和福州萬象城概念股均為今年二季度開業的重奢場。

 

    評論

 

    疫情對購物中心消費的影響正逐步移除。廈門和武漢今年3、4 月均有局部疫情、防疫措施龍頭股對線下消費產生一定負面影響。我們調研的項目普遍反饋5 月以來疫情壓制逐漸消除，但不同城市的恢復程度存在差異，這或因為疫后居民消費能力和心態、防疫態度的審慎程度有所不同。武漢整體復蘇進度相對更慢，重奢場銷售概念股額尚未恢復到本輪疫情前的水平、且6、7 月環比未見明顯復蘇；廈門和福州項目人員則反饋整體消費復蘇進度符合預期，廈門萬象城當前月度銷售額已經高于本輪疫情前水平、同比持平，客流同比則有正增長。分業態來看，奢侈品整體表現強于其他零售品牌，我們認為這主要由于重奢客群消費力相對更具備韌性，且客群粘性較高、銷售額對客流敏感度相對低；此外，前期受疫情影響大的餐飲和體驗業態近期反彈力度亦較強，是帶動購物中心客流回升的主力。

 

    面對本地百貨競爭，“重體驗”是兩個新開業萬象城的制勝法寶。我們關注到華潤新開業的武漢和福州萬象城作為輻射全城的綜合體，均面臨和本地老牌百貨的競爭：百貨優勢在于強大的零售品牌資源（包括奢侈品）、在高端化妝品等領域能夠提供更低的價格（通過自營方式大批量采購以壓低進貨成本，從而提供消費者端折扣）、以及前期積累的消費者認知度和粘性。

 

    在這一背景下，武漢和福州萬象城均以“體驗”為亮點切入市場，措施包括：適當降低狹義零售業態占比，引入當下流行的體驗業態品牌商家（滑雪館、按摩館、書店等）；在高化領域引入品牌直營精品店、配以美容房龍頭股（福州萬象城已開業18 個高化店鋪一半以上都有SPA房）來提升到店體驗、從而和百貨專柜差異化競爭；打造宜人的內外部空間（包括別致的店鋪裝修、人性化的公共空間設計等），更充分地滿足消費者社交休憩的需求、從而聚集客流并提升游逛時間，等等。作為結果，目前這兩個項目經營起勢良好，武漢萬象城日均客流已經能排入當地前三，我們估計兩個項目首層的奢侈品品牌開業率至明年底有望達到一半以上。

 

    重申看好已積累先發優勢的商管龍頭。我們認為疫情的反復和宏觀經濟一定程度承壓對于購物中心龍頭股經營提出了考驗，不同運營商在管項目在運營和財務指標上的分化亦會加劇，優秀的運營商能夠通過完善的會員體系維系客群粘性，強大的品牌庫龍頭股和敏銳的招商眼光也能助其把握消費趨勢，在舉辦各類推廣宣傳活動、刺激客流回升方面亦更有經驗，因此其項目經營指標在逆勢下更有韌性、整體消費回暖時彈性也更高。我們認為相對更優的經營表現亦能夠為商管龍頭未來更具規模的第三方外拓奠定基礎。

 

    風險

 

    疫情反復拖累線下消費，導致購物龍頭股中心同店表現和開業進展不及預期。

 

數據推薦

最新投資評級目標漲幅排名上調投資評級 下調投資評級機構關注度行業關注度股票綜合評級首次評級股票