事件：7 月28 日中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。

 

    會議對房地產后續發展做出重要指示。會議強調，要穩定房地產市場，堅持房子龍頭股是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

 

    相比4 月29 日會議，本次會議房地產信息龍頭股相關變化在于：

 

    1）“要穩定房地產市場”被放置“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”

 

    之前。4 月相關提法是“促進房地產市場平穩健康發展”。該提法4 月放置在房地產相關信息最后。

 

    2）堅持4 月關于房地產需求側相關表態，重申“支持剛性和改善性住房需求”。

 

    3）新增提法主要是“因城施策用足用好政策工具箱”，“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

 

    4）4 月提到的“優化商品房預售資金監管”本次會議中未再涉及。

 

    1H 行業大幅下行背景下，穩定房地產龍頭股市場意義重大。

 

    1）上半年數據下行較快。1-6 月房地產開發投資概念股累計同比下降5.35%；商品房銷售金額同比下降28.9%，土地購置面積同比下降48.3%，新開工同比下滑34.4%。我們認為當前時點把穩定房地產市場放在首位提法，有利于2H 經濟穩定工作。

 

    2）2H 穩定地產大盤，有利于經濟平穩。4 月以來，監管層對剛性需求支持力度較大，尤其在5 月央行推動首套房房貸利率下限下降20 個基點，減輕購房者房貸壓力。考慮本次會議繼續同時強調支持“剛性和改善性住房需求”。后階段對改善性住房需求的扶持政策的預期可以更積極。

 

    提高“保交樓”站位，有利化解行業債務，保障經濟穩定。我們認為“保交樓/化債務/穩增長”本身屬于同一邏輯鏈。當前保交付核心在于處理項目端各類資金和債務問題，合理解決以上問題既是保障民生需求、同樣也是從微觀端以項目為中心解決行業債務，推動項目復工，保障2H 投資增速和經濟穩定的關鍵。本次高層會議新增相關提法，提高各層面對“保交樓”重視程度。未來市場可密切關注實際操作層面各部委和地方具體落實程度。

 

    投資建議：維持“優于大市”評級。我們認為市場穩增長的大環境沒有改變，優質公司相對其它房企的優勢和價值將會越加突出。建議關注：1）開發類：A股-萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團、新城控股；H 股-中國海外發展、碧桂園、旭輝控股集團；2）商住類：華潤置地龍頭股、龍湖集團、新城控股；3）物業類：碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務、中海物業、保利物業、招商積余；4）文旅類-華僑城A。

 

    風險提示：行業面臨基本面失速風險。

 

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