6 月百城土地成交復蘇，單月土地成交建面環比+30.8%，同比-18.5%，同比降幅收窄15.8pct；22 城二輪土拍概念股陸續開啟，6 月攬金超1300 億元1-6 月，百城土地成交建面6.7 億平方米，累計同比-29.2%；成交總價12,584 億元，累計同比-54.4%；成交均價為1,867 元/平方米，累計同比-35.5%。地方政府性基金預算本級收入26,070 億元，同比下降29.7%，其中，國有土地使用權出讓收入23,622 億元，同比下降31.4%。

 

    根據克而瑞統計數據，6 月，TOP50 房企新增土地價值總計為1984.2 億元,單月同比下降39.9%，環比上升113%；TOP50 房企概念股新增土地建面總計為1154 萬平方米，單月同比下降78.1%，環比上升103%。根據克而瑞數據中心及中指研究院數據，截至7 月19 日，已有14 城完成二輪土拍龍頭股，合計供應涉宅地塊333 宗；其中，成交312 宗，成交建面約3064 萬平，成交總價約3759.7 億元，對應成交樓面均價約12270.7 元/平，成交溢價率均值約3.0%。

 

    按城市能級來看，集中供地下一線城市多宗優質地塊入市拉動成交總價回升1）按城市能級劃分，2022 年6 月百城土地中一線、二線、三四線的成交建面分別為956 萬平方米、4,970 萬平方米、9,234 萬平方米，單月同比分別-0.1%、-35.5%、-7.2%。成交總價分別為1,213 億元、1,146 億元、1,219 億元，單月同比分別+36.4%、-59.1%、-45.6%。成交均價分別為12,686 元/平方米、2,307元/平方米、1,320 元/平方米，單月同比分別-36.5%、-36.6%、-41.4%。

 

    2）按城市能級劃分，2022 年6 月百城土地中一線、二線、三四線的（住宅類）的成交建面分別為496 萬平方米、1,818 萬平方米、2,351 萬平方米，單月同比分別-20.4%、-55.1%、-48.5%。成交總價分別為1,116 億元、954 億元、916 億元，單月同比分別+31.0%、-60.6%、-50.7%。成交均價分別為22,508 元/平方米、5,250 元/平方米、3,898 元/平方米，單月同比分別+64.5%、-12.2%、-4.4%。

 

    一線、二線、三四線（住宅類）成交溢價率分別為5.04%、3.46%、3.95%（5月為0.73%、2.64%、2.65%）。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金概念股面積極信號，5 年期LPR 下調20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預售監管資金新辦法結構性糾偏，各大行提供并購融資支持，“α風險”修復進入執行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續深化，部分前期過度激進房企“α風險”仍有暴露可能，但房地產市場“β系數”健康穩定的總體趨勢不會改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會報告“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會議高層定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監會調整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升，購房促需求進入實質性執行階段；后續隨著疫情好轉，房地產行業供需恢復可期。

 

    4）近期市場對房地產板塊關注度提升明顯，優質龍頭房企表現出色，建議關注萬科A/龍頭股萬科企業，中國金茂、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產。

 

    風險分析：新冠疫情、經濟結構調整、中美貿易摩擦或導致國內部分行業龍頭股發展和就業情況不及預期，進而影響居民收入和信貸擴張；房企“三道紅線”疊加債務集中償還期，部分房企出現信用違約的風險加大。

 

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