【每日一問】今年首批集中土拍龍頭股的最大贏家是誰？

 

    今年首批重點城市集中土拍提質縮量，整體熱度略好于去年二、三批次，流拍率下降。截止6 月底，22 城首輪土拍已經全部收官，并且已有17 個城市完成了二輪土拍。縱觀各地首批集中土拍表現來看，得益于地方供地規則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現象有所好轉。但是不同區域之間的分化依舊顯著，除少數優質熱點板塊之外，大多數地塊仍需“央國企”托底。22 城首批集中土拍合計成交金額4964 億元，成交建面3896 萬平，成交量較去年首批腰斬（成交建面較去年首批下降63%）；樓面龍頭股均價1.27 萬元/平，高于去年（去年三批集中土拍樓面均價分別為9993 / 9594 / 10169 元/平）；底價成交率為61.6%，較去年第二、三批顯著下降12、15 個百分點；觸頂成交率為22.5%，較去年二、三批均提升了10 個百分點；流拍率僅9.2%，較去年二、三批下降了4.1、3.3 個百分點；平均溢價率為3.9%，高于去年第二、三批的3.6%、1.9%。

 

    從城市角度來看，1）滬杭土拍金龍頭股額遠高于其他城市。上海、杭州、北京、成都、廣州為成交總價排名前五的五個城市，分別為879、828、480、393、341 億元。2）多城拿出優質地塊吸引競拍者。去年下半年以來，受房企資金緊張、銷售景氣度低迷等不利因素的影響，房企拿地熱情也降到冰點。為了吸引房企拿地，各地紛紛調整土地出讓條件，且拿出了優質的地塊以吸引買方。以廈門為例，首批次總計10 宗宅地，其中島內供應地塊數量達5 宗，因此廈門的樓面均價也高達2.51 萬元/平，超過了上海、深圳這兩個一線城市。再比如廣州此次共計掛牌18 宗地，中心區海珠區和荔灣區各有2 宗宅地，且均為地鐵上蓋或江景靚地，而去年流拍率比較高的外圍區域，此次供地數量明顯減少，從化區則直接不參與本輪供地。3）各城熱度分化明顯。其中，深圳最為熱門，全部地塊均觸頂成交，平均溢價率高達15%。其次合肥、上海、杭州也有超過30%的地塊觸頂成交，合肥、廈門、杭州的溢價率也分別高達11.2%、7.0%、6.6%。合肥熱度較高主要是因為規則的松綁，對于地塊的限價都有一定程度抬升，同時配建租賃和相關配套的代建大大減少。而濟南、天津則較為冷清，有30%以上地塊流拍。

 

    從整體房企角度來看，民企拿地節奏進一步放緩，國企拿地態勢維持強勢；TOP30 龍頭房企拿地占比顯著上升。

 

    從拿地企業來看，地方國企、央企、民企按照全口徑拿地建面分別占比50%、20%和30%，按照全口徑拿地金額分別占比45%、24%和30%。民企拿地占比較2021 年第三批的39%（按拿地建面）有所下降，民企拿地顯著放緩得到確認。央企國企主導土拍的趨勢繼續延續。不過有部分民企開始調整拿地策略，聚焦核心高質量地塊，溢價率相對較高，樓面均價相對不低。我們可以明顯看到央企以最低的平均溢價率（1.03%）獲取了相對更高樓面均價的地塊（15961 元/平）；地方國企的溢價率與樓面均價分別為1.27%和11716 元/平，樓面均價處于最低水平，仍在一些熱度比較低的城市起到托底作用；民企獲取地塊的平均溢價率最高，為3.18%，樓面均價處于央企與地方國企之間（13324 元/平），具備一定資金實力的民企更加注重對高質量地塊的獲取，以便提升資產質量與銷售情況。按照房企銷售規模劃分，本輪土拍中Top30 房企拿地數量占比較去年第三批大幅上升14 個百分點至24%，龍頭房企的拿地積極性有所提升。

 

    拿地金額靠前的仍然以央國企為主。本輪拿地金額排名靠前的房企有建發、中海、綠城、招蛇、保利、濱江、萬科、華潤置地、廈門國貿，以央國企為主。其中建發、中海、綠城分別以370、310、245 億排名前三。濱江為首次進入拿地前十。十家房企累計拿地金額達到2181 億元，占比高達35%。保利、華潤、中海、招蛇、綠城、萬科六家房企在去年的集中土拍中拿地金額也位居前十的行列，整體集中土拍的投資力度較大同時能保持相對平穩的投資節奏。

 

    從房企概念股布局情況來看，1）中海、保利、建發投資布局最廣，進駐了7~8 個城市。TOP30 房企中，拿地城市數量在5 個及以上的房企有中海、保利、建發、萬科、龍湖。拿地城市數量在2-4 個的房企：華潤、招蛇、金地、金茂、綠城等。拿地城市數量在1 個的房企：濱江、旭輝、遠洋、碧桂園等。2）濱江、綠城是最注重深耕大本營的房企，單城拿地金額分別高達193、122 億元，主要是增加最核心城市的土地儲備。

 

    當前房企在拿地龍頭股投資方面，最注重流動性（即去化較好、需求強的城市）及利潤率。我們計算的重點22 城中，兼具流動性和利潤空間的城市為深圳、上海、杭州、長沙、寧波，以上五個城市2022 年6 月末的商品住宅去化周期分別為9.8、5.5、10.4、11.8、12.3 個月，2022 年6 月的開盤去化率分別為53%、68%、81%、57%、40%。我們測算的靜態毛利率分別為68.4%、53.4%、47.9%、42.7%、41.2%。在這五個城市布局較多的房企為萬科（深圳、寧波、杭州）、中海（寧波、長沙）、建發（上海、杭州）、招蛇（上海、長沙）、保利（上海、寧波）、華潤（深圳、長沙）。其中在杭州市場本地企業拿地較多，濱江、綠城、眾安、中天美好都獲得了較多地塊。我們認為今年隨著集中供地競拍細則整體完善，房企的利潤空間有改善的預期。整體來看，去化速度快、強需求、利潤率高的地方仍是房企參與集中土拍的首選城市。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現來看，今日（7 月26 日）申萬房地產板塊上漲3.82%，相對滬深300 收益率3.03%；恒生地產板塊上漲2.43%，相對恒生指數收益率為0.76%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲跌幅均值分別為4.75%、3.02%、3.37%。今日中房協在杭州舉辦“房地產紓困項目與金融機構對接洽談會”，目前房地產最大的預期在于紓困政策，例如鼓勵AMC 及國資參與相關項目的收并購或重組等。為了穩住當前市場脆弱的信心，守住不發生系統性風險的底線，政策有望進入新一輪釋放期，房企紓困力度與購房需求放松都有望進一步加強，在政策預期提升后，地產板塊連續兩日形成較強反彈。中交地產、嘉凱城、三湘印象等個股漲停，其中中交地產為AMC概念股，今日AMC 概念上漲1.18%。

 

    從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為6.27%，排名前三是陽光城、中南建設、招商蛇口，漲幅分別為9.91%、9.84%、8.38%，金地集團、濱江集團、保利發展漲幅也均超5%。主流內房股今日漲跌幅均值為5.32%，排名前三是旭輝控股集團、碧桂園龍頭股、中國金茂，漲幅分別為16.74%、13.41%、4.89%。今日在板塊利好帶動下，主流房企集體上漲，漲幅較大的集中為政策更加明朗后的彈性反轉標的。

 

數據推薦

最新投資評級目標漲幅排名上調投資評級 下調投資評級機構龍頭股關注度行業關注度股票綜合評級首次評級股票