行業追蹤（2022.7.17-2022.7.23）

 

    多因素驅動下70 城商品住宅價格邊際改善

 

    21 年以來70 城新建、二手住宅價格環比增速均呈現先揚后抑走勢，新建商品住宅龍頭股價格自21 年1 月環比+0.3%至2021 年5 月達+0.5%的高點，之后轉入下行通道，21 年9 月進入負區間后降幅不斷擴大，22 年4 月后環比跌幅出現收窄。整體來看，70 大中城市房價表現與成交量具備較強一致性，4 月以來房貸利率下調、限購限貸放開等寬松政策帶動成交量回升，疊加6 月各地疫情影響減弱，市場熱度傳導至價格端實現環比增速邊際改善。

 

    各能級6 月房價均有修復，三線城市復蘇緩慢

 

    21 年以來各能級二手房概念股價格增速變化趨勢整體相仿。其中，一線城市價格波動性較強，在回落及復蘇階段均維持較高斜率；環比增速于21 年12 月率先轉正，22 年后始終保持正增長，展現出良好韌性。二線城市則因城市間基本面差異較大呈現震蕩走勢。三線城市二手房環比于21 年7 月率先轉負，后價格持續下行；盡管6 月伴隨成交回暖降幅有所收窄，但受制于較弱城市基本面及7 月極端事件對市場信心的影響，我們預計短期內三四線城市房價下行壓力仍將延續。

 

    46 城二手房價低于21 年初，一線城市累計漲幅領先6 月疫后強需求支撐下一線城市新房價格全線上漲。二線城市及省會城市持續分化，如成都等熱點城市得益于近期地方政府多項需求側優化政策，市場熱度提振明顯；如哈爾濱、長春等北方城市受人口及產業結構等因素持續影響，環比下滑顯著。三線城市整體復蘇進度緩慢，多數房價仍處探底過程。對比21 年1 月二手房價格，22 城當前二手房價高于21 年初水平，46 城低于21 年初水平，房價調控政策效果明顯；其中，北京、成都、海口、上海、廣州、杭州累計漲幅領先；牡丹江、哈爾濱、安慶累計跌幅領先。

 

    整體來看，一線核心城市概念股及具備人才、產業優勢的強二線城市房價復蘇力度走強，未來有望憑借都市圈虹吸效應維持較高市場關注度，房價預期相對穩定；而產業結構老化、資源枯竭、人口凈流出的城市則將承受行業不確定性帶來房價波動，城市間房價分化持續加劇。我們認為，下半年房價修復取決于宏觀基本面復蘇情況及政策優化的實際效果，同時在 “三穩”政策調節下，中長期伴隨居民購房信心的恢復，各地房價有望逐步達到穩定合理區間。

 

    7 月新房成交下滑，二手房成交改善

 

    新房市場本周成交436 萬平，月度同比-36.61%，相較上月下降26.19pct；累計庫存16549 萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本周成交176萬平，月度同比-6.43%，相較上月改善7.59pct。土地市場本周成交建面3843 萬平，滾動12 周同比-25.03%；成交總額1487 億元，滾動12 周同比-50.06%；全國平均溢價率+2.85%，滾動12 周同比-11.14pct。

 

    本周申萬房地產指數+2.00%，較上周提升8.06pct，漲幅排名13/31，領先滬深300 指數2.24pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產指數-1.54%，較上周提升7.12pct，漲幅排序11/11，跑輸恒生指數3.07pct；克而瑞內房股領先指數為-2.32%，較上周提升11.60pct。

 

    把握基本面復蘇的交易價值與銷售彈性的超預期分化投資建議：我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業復蘇。持續推薦：1）優質龍頭：

 

    中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：

 

    新城控股、旭輝控股集團；3）優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：首開股份、華發股份、金融街、越秀地產、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

 

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