銷售：商品房銷售概念股顯著修復，但停貸事件或影響復蘇持續性。6 月單月商品房銷售面積同比-18.28%，前值-31.77%；銷售額同比-20.82%，前值-37.68%；銷售均價單月同比-3.10%，前值-8.66%。我們認為幾個因素促進了6 月銷售數據的修復：1）隨著6 月份疫情影響的逐漸消散、前期積壓的部分需求得到釋放；2）房企沖刺半年業績，加大了促銷與推盤力度；3）需求端鼓勵政策的持續落地刺激了部分需求。但停貸事件給市場信心造成的沖擊，以及房企償債高峰下信用危機的持續和宏觀經濟復蘇的不確定性等因素，都將影響銷售的回暖節奏，后續還需要更大力度的寬松政策來穩定市場。

 

    　　開發投資：新開工和竣工都在加速下滑，投資再次下探。6 月單月新開工龍頭股面積同比-45.08%，前值-41.85%；竣工面積同比-40.73%，前值-31.27%；開發投資同比-9.41%，前值-7.81%。我們認為，融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿，導致了拿地、施工和推盤意愿的走低。而民營房企持續發酵的信用風險，導致了民營房企施工的能力與意愿都急劇下滑，不僅沒有能力拓展新項目，老項目的持續施工能力也受到了很大影響，放慢施工進度甚至是停工已經成為了較為普遍的現象。銷售不振、預期轉弱之下，土地市場正經歷大幅下滑，土地成交的持續大幅下滑，勢必會給未來的開工與投資數據帶來不小的壓力。

 

    　　到位資金：6 月銷售的回暖帶動資金面改善，但房企融資依然困難。6 月單月到位資金同比-23.59%，前值-33.39%。6 月銷售的回暖，帶動定金龍頭股及預收款和個人按揭貸款降幅收窄，但國內貸款和自籌資金單月跌幅持續擴大。市場的量價齊跌與房企流動性風險的頻發，極大的影響了金融機構龍頭股的信心與行動力，金融機構“晴天送傘、雨天收傘”的謹慎態度，使得資金的支持依然局限于少數信用優質的房企，大量的民營房企很難得到銀行等主流金融機構的信貸支持。

 

    　　投資建議：我們認為斷貸風波對于當前的地產龍頭股市場而言，并不會成為壓倒行業本身的一根稻草，反而可能成為紓困與需求刺激力度進一步加強的一個契機。

 

    　　但無論如何，當前大量民營地產龍頭股面臨正在到來的償債高峰，消費者對此類地產的信任度也降至谷底，而且各類融資渠道已經全面垮塌，此類房企將在Q3 面臨更大的考驗。

 

    　　我們持續推薦：1）具有全國化和綜合化發展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發展。我們認為信用優勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區域，積極向全國拓展的優質地方國企龍頭，建議持續跟蹤越秀地產。我們認為深耕高能級區域的地方國企龍頭，兼具業績穩定性與未來成長性。在民企大規模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區域鑄就的穩定基本盤和融資優勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業出清過程中實現趕超。

 

    　　風險提示：行業龍頭股政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

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