核心觀點(diǎn)：統(tǒng)計(jì)局銷售數(shù)據(jù)邊際回暖，行業(yè)基本面恢復(fù)進(jìn)程緩慢

 

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-6 月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)，6 月銷售數(shù)據(jù)略有回暖，但投資概念股端數(shù)據(jù)依然承壓。7 月作為傳統(tǒng)銷售淡季，新房和二手房成交量環(huán)比均有所下滑，居民停貸事件的蔓延或?qū)⑹官?gòu)房群體意愿受到進(jìn)一步壓制，房地產(chǎn)行業(yè)基本面恢復(fù)進(jìn)程緩慢。伴隨下半年房企債概念股償高峰到來(lái)，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)猶存，我們認(rèn)為短期內(nèi)行業(yè)投資能力較難恢復(fù)，行業(yè)拿地面積、新開(kāi)工面積或?qū)⒊掷m(xù)承壓。我們預(yù)計(jì)后續(xù)將有新的政策組合出臺(tái)支持樓市恢復(fù)，行業(yè)增速三季度有望觸底回升，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。

 

    政策端：統(tǒng)計(jì)局商品房數(shù)據(jù)發(fā)布，發(fā)改委發(fā)文放寬落戶限制中央層面：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022 年1-6 月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)，2022 年1-6月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降22.2%，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降34.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降5.4%。發(fā)改委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案，深化戶籍制度改革，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。

 

    地方層面：上海明確五個(gè)新城政策原則上適用于寶山、金山南北轉(zhuǎn)型地區(qū)。北京頒布新版物業(yè)合同前期物業(yè)服務(wù)龍頭股期限最長(zhǎng)不超過(guò)兩年。多地優(yōu)化公積金貸款政策，長(zhǎng)春公積金提額至最高90 萬(wàn)。荊州職工夫妻雙方均正常繳存公積金的家庭最高公積金貸款調(diào)至70 萬(wàn)元。徐州、南寧、福州等地頒布購(gòu)房補(bǔ)貼計(jì)劃。

 

    市場(chǎng)端：?jiǎn)沃苄路砍山涣客�比下滑，三城完成二批次土拍銷售端：2022 年第28 周，全國(guó)64 城商品住宅成交面積379 萬(wàn)平米，同比下降38%，環(huán)比下降5%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64 城成交面積達(dá)11474 萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降38%，一二線城市成交走勢(shì)明顯好于三四線城市。全國(guó)23 城二手房成交面積為160 萬(wàn)平米，同比增速4%，前值-4%；年初至今累計(jì)成交面積3394萬(wàn)平米，同比增速-31%，前值-32%。

 

    土地端：2022 年第28 周，全國(guó)100 大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積1503 萬(wàn)平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積1679 萬(wàn)平方米，同比下降36%，成交溢價(jià)率為2.2%。

 

    南京二批次42 宗地塊最終成交42 幅，11 幅地塊溢價(jià)成交，5 幅地塊龍頭股觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)，成交金額超過(guò)700 億元，其中民企參拍積極性顯著提高，國(guó)資平臺(tái)拿地不足1/4，釋放了相對(duì)積極的市場(chǎng)信號(hào)。成都二次土拍55 宗土地成交53 宗，其中11 宗地達(dá)到最高限價(jià)，35 宗底價(jià)成交，拿地主力軍依然是國(guó)企及地方平臺(tái)，合計(jì)拍得41 宗地。長(zhǎng)沙第二批集中供應(yīng)17 宗涉宅用地最終12 宗底價(jià)成交，2宗終止，1 宗流拍， 2 宗溢價(jià)，拿地仍以央企、國(guó)企或國(guó)資背景的房企居多。

 

    融資端：國(guó)內(nèi)信用債環(huán)比增加，海外債無(wú)新增發(fā)行2022 年第28 周，信用債發(fā)行174.9 億元，同比減少17%，環(huán)比增加69%，平均加權(quán)利率3.27%，環(huán)比減少58BPs；海外債持續(xù)無(wú)新增發(fā)行狀態(tài)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金龍頭股風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。

 

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