本月觀點：受益于穩地產政策發力、房企沖刺中報業績，6月樓市概念股成交及房企銷售環比改善；但當前購買力及行業信心不足，短期內基本面仍面臨較大下行壓力，預計下半年政策仍將延續寬松態勢，各地加緊落地救市政策組合拳，帶動樓市逐步企穩。個股建議優選銷售、投資占優，率先受益行業復蘇的高信用企業，如保利發展、中國海外發展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、天健集團等。多元化方面，受7月銷售再度走弱，部分民企信用擔憂升溫影響，近期物管板塊大幅調整，我們認為優質物管成長性仍存，短期深蹲后已具備中長期投資價值，建議關注碧桂園服務、保利物業、招商積余、新城悅服務、星盛商業等。

 

    政策：政策延續偏松態勢，救市政策組合拳仍需加快落地。6月涉房類政策共41項，偏松類政策37項，單月無涉房龍頭股偏緊類政策出臺。多地推行“房票”安置，加速去庫存，降首付、松限購延續。盡管上半年樓市寬松政策較為密集，但力度及成效仍顯不足，下半年各地仍需加緊落地救市政策組合拳，引導市場企穩復蘇。

 

    資金：社融數據反彈強勁，房企融資環比上升。6月M2增速環比升0.3pct，社融存量增速環比升0.3pct，新增居民中長期貸款環比多增3120億元，社融數據反彈強勁。房企融資邊際改善，但近期多家出險房企相繼實質性違約并債務展期，短期高壓房企資金環境仍難言實質性好轉。

 

    樓市：成交數據環比改善顯著，穩樓市政策初見成效。6月房企沖刺中報業績，加大推盤及營銷力度，疊加政策持續寬松及疫情逐步得到控制，成交數據環比改善顯著；重點50城新房月日均成交環比升72.2%，重點20城二手房月日均成交環比升34.8%，百城住宅價格連續5個月環比回升，上漲城市數量較上月增加5個。

 

    地市：成交量價齊升，土拍城市區域間冷熱分化。6月多地開啟二輪土拍，土地成交量價齊升，百城土地成交建面、土地成交均價環比升30.8%、26.1%。政策持續釋放積極信號以及土拍規則做出調整放寬，從當前已經完成二輪土拍的城市看，整體熱度較首輪保持平穩，但城市間、區域間冷熱分化。

 

    房企：百強房企銷售環比回暖，優質房企為拿地主力。6月房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業績，單月銷售環比大幅改善，百強房企6月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積環比升60.1%、24.3%。隨著二輪集中供地陸續開啟，6月50強房企整體拿地銷售金額比、拿地銷售概念股面積比環比升4.7pct、13.7pct，50強房企中僅濱江、保利等15家房企參與拿地，預計短期拿地房企仍將主要以穩健型央國企、優質民企以及城投平臺公司為主。

 

    板塊表現：6月申萬地產板塊上漲5.61%，跑輸滬深300（9.62%）；截至2022年7月20日，當前地產板塊PE（TTM）11.8倍，估值處于近五年76.6%分位。上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為建業地產、建發國際集團、綠城中國。

 

    風險提示：1）若后續貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業銷售、開工、投資龍頭股等產生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預期，銷售持續以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3）政策呵護力度有限，行業調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。

 

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