6 月銷售復蘇，但未來修復路徑較之前更加曲折。2022 年1-6 月，銷售面積、銷售金額增速分別為-22.2%、-28.9%；6 月單月，銷售面積、銷售金額增速分別為-18%、-21%，較上月+14pct、+17pct，環比增速分別為66%、68%，6 月銷售進一步出現復蘇。6 月銷售出現修復主要有以下幾點原因：1）政策組合拳效果開始顯現；2）房企沖半年度業績6月集中推盤，供給放量。近期部分城市的停貸事件逐步發酵，再次打擊了購房者的信心，同時房企的信用擴張將再次受阻，正如我們之前強調的，本輪銷售的復蘇會比之前更加艱難和曲折，從我們跟蹤的30 城新房銷售來看，7 月上旬銷售面積同比增速-44.0%，環比增速-5.1%，7月銷售再次走弱。

 

    土地成交處于歷史最低迷時期。2022 年1-6 月，土地購置概念股面積、土地成交價款同比分別下降48.3%、46.3%。6 月單月土地購置面積增速為-52%，較上月下降10pct，受資金和銷售預期的影響，土地成交依舊十分低迷。6 月百城土地溢價率4.25%，較上一個月+2.1pct，從今年首輪土拍的結果來看，各城市出讓優質地塊比例加大，并且拿地主力以央國企為主，我們認為這些強信用房企將率先迎來盈利修復。

 

    開工、施工、竣工齊下探。2022 年1-6 月，新開工面積同比下降34.4%，6 月單月增速為-45%；1-6 月施工面積累計同比下降2.8%，為歷史上首次轉負，6 月單月增速為為-48%，在銷售回款困難的影響下，施工開展受阻，停貸事件若繼續發酵，政策則會較快出臺“保交付”，施工仍有一定支撐；竣工面積累計同比下降21.5%，6 月單月增速為-40.7%，竣工下降主要系疫情和資金影響了竣工進程。

 

    開發投資增速繼續走低，單月降幅擴大。2022 年1-6 月，全國房地產開發投資完成額同比減少5.4%，6 月單月投資增速為-9.4%，降幅較上月擴大1.6%，由于土地成交和施工雙雙下行之下，開發投資繼續下臺階，三季度內預計仍將持續處于下行趨勢。

 

    到位資金降幅收窄，主要得益于銷售邊際復蘇。6 月單月，到位資金增速為-24%，較上月降幅收窄9pct。其中國內貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-32%、-17%、-20%、-31%，分別較上月+2pct、-4pct、+14pct、+18pct，定金及預收款修復程度最大，主要得益于銷售邊際復蘇。

 

    投資建議：目前行業的關注點在于銷售能否復蘇以及房企盈利能否修復，目前最關鍵的是恢復市場信心，我們認為政策更大程度的實質性寬松已經在途，6 月銷售數據雖然出現復蘇跡象，但本輪銷售的修復會較之前更加艱難和曲折；土拍市場優質地塊比例加大，溢價率處于歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口龍頭股（001979）、濱江集團（002244）、龍湖集團(0960.HK)。建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務（1995.HK）。

 

    風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期的風險。

 

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