統計局公布2022 年6 月房地產市場概念股運行情況。房地產銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為18185 萬平米/17735 億元/16180 億元/16443 萬平米，同比增速分別為-18.3%/-20.8%/-9.4%/-23.6%，前值31.8%/-37.7%/-7.8%/-33.4%。

 

    銷售量價回升，基本面呈現弱復蘇。6 月銷售均價為9753 元/平方米，同比下滑3.1%，環比回升1.4%。銷售量價改善，主要原因系重點地區疫情緩解，及半年末沖量的季節性特征，但銷售同比降幅仍達兩成，成交仍處于同期低位。綜合量價水平看，我們認為當前需求側的信心仍然不足，考慮到7-8 月為傳統銷售龍頭股淡季，疊加近期局部疫情反復及延期交樓事件影響，房地產基本面修復的持續性或將承壓，需求端的實質性復蘇仍需政策進一步刺激。

 

    新開工下滑幅度擴大，投資進一步回落。6 月新開工面積/銷售面積的比值為0.81，前值為1.08，新開工動力仍不足。我們認為主要原因如下：核心是企業信心缺乏，補庫存動力不足；其次2020-2021 年土地出讓面積下滑，及2022 年 1-6 月累計土地出讓面積下降 48.3%，企業土儲不足對后續新開工產生負面影響；在保交付的壓力下，竣工對新開工存在一定擠出效應。6 月地產開發投資同比下滑9.4%，我們認為房地產投資的支撐力度仍偏弱，投資持續下滑對政策寬松亦有催化作用。

 

    資金面有所改善，得益于階段性銷售好轉及按揭放松。從資金面來看6 月份房地產企業到位資金16443 億，同比增速-23.6%，前值為-33.4%，有所好轉但資金壓力仍較大。分項來看，國內貸款融資1761 億，同比增速-32.1%，前值-34.0%，略有改善。需求側來看，定金及預收款54604 億元，同比增速-30.8%，前值-48.7%，個人按揭貸款2373 億，同比增速-8.7%，前值-40.8%，表明銀行信貸環境明顯寬松，銷售回款對房企資金的支持力度階段性增強。后續銷售動能的持續性將成為影響企業資金面的核心要素。

 

    行業集中度仍在下降，百強房企銷售弱于行業平均。2022 年1-6 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企銷售金額的同比增速分別為-45.4%、-47.7%、-50.2%和-50.7%。1-6 月TOP10 銷售集中度進一步下降至21.6%。

 

    我們維持中期策略報告中對行業指標的預測。料銷售面積全年同比下滑 19.3%，銷售金額下滑27.2%，新開工龍頭股面積全年同比下滑 29.4%，投資完成額下滑10.1%。

 

    本月房地產行業主要統計指標顯示銷售、資金情況有所好轉，但開工、投資等指標進一步下滑，基本面呈現弱復蘇的局面。從資金面來看，企業的融資環境改善有限，季節性銷售沖量雖帶來預付款和按揭階段性回升，但在7-8 月銷售淡季疊加近期局部疫情反復及延期交樓的影響下，需求側持續修復的動力仍不足。結合新開工、投資指標承壓，行業供需兩側走弱的壓力不減。從結果來看，此前一輪寬松政策并不足以扭轉消費者的信心，亦不足以恢復民營房企的信用水平。在供需雙弱的背景下，我們認為Q3 有望看到更大力度的寬松政策，預計企業間分化將加劇，低評級房企仍處在持續失血的狀態，短期仍然缺乏加杠桿能力。繼續推薦國企和高信用民企為主的組合，并建議隨著市場復蘇逐漸布局彈性標的。我們看好業績穩健的一線龍頭，推薦保利地產(600048，買入)、萬科A(000002，買入) ；與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團龍頭股(600383，買入)、龍湖集團(00960，買入)、 旭輝控股集團(00884，買入)。同時我們看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業，推薦碧桂園服務(06098，買入)、保利物業(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創服務(01516，買入)、星盛商業(06668，買入)。

 

    風險提示

 

    銷售大幅低于預期。政策調控力度超過預期。融資龍頭股環境存在不確定性。

 

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