公募REITs 試點加速，國內第二單保租房公募REIT 項目通過2021 年以來中央針對保障性租賃住房建設概念股力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當前“租購并舉、全面發展住房租賃市場”已成為建設房地產長效機制的重要內容，“十四五”期間預期全國保障性租賃住房籌建規模接近900 萬套，涉及的總投資額為1.35 萬億元，約占同期房地產投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。2022 年7 月11 日，國內首單保租房REIT 審核通過；7 月14 日，中金廈門保租房概念股REIT 再獲批。保租房REIT乘風起航利于拓寬住房租賃企業直接融資渠道，促進存量資產向運營升維轉型，助力租賃物業證券化產品實現資產管理完整閉環。

 

    中金廈門保租房REIT 當前投資回報良好，并具有持續經營能力及較好增長潛力1.地理位置來看，中金廈門保租房REIT 底層項目為位于福建廈門集美區的兩項保障性租賃住房，即園博公寓與珩琦公寓。兩個項目周邊分別具備相對優異的教育及產業就業條件，公共交通較為便利，配套設施完善，有較大的潛在租房龍頭股需求。

 

    2.出租情況來看，為符合目標客群需求，兩所公寓均以小戶型及短期租約為主。

 

    截至2022M3，兩個項目均已處于飽和運營狀態，平均出租率達99.29%，平均租金單價為31.56 元/平/月，平均等待入住租戶排號超2000 號，租客需求旺盛。

 

    3.盈利情況來看，基礎設施項目雖運營未滿3 年，但已產生持續、穩定的現金流。

 

    兩家項目公司于2020、2021 年及2022 年1-3 月合計營收分別為44.67 萬元、4200.35 萬元、1686.93 萬元；毛利率為-798.85%、56.11%、67.56%。除2020年因新投入運營導致毛利為負外，后續營收因出租率走高而呈穩步增長態勢。

 

    4.資產所在市場來看，近年來廈門集美區經濟發展迅速，城市區位和環境優勢帶來常年凈人口流入；而同時廈門較高的住宅銷售價格為保租房市場的需求發展奠定了堅實基礎。當前集美區域租賃住房市場供給尚不能滿足租房群體需求，兩個保租房項目具備小戶型低租金特點，供給兼具高質量與可支付性；同時，與市場化租賃住房相比，基礎設施項目在常態化配租階段接近滿租，一定程度上緩解了同業競爭導致的利益沖突情況。

 

    在定價合理的情況下，中金廈門保租房REIT 能夠為投資者提供良好的回報截至2022 年3 月31 日，中金廈門保租房概念股REIT 底層資產組合估值合計12.14億元，平均估值單價6114.21 元/平方米。根據相關假設前提下基礎設施項目現金流測算，預計2022 年4-12 月及2023 年度REIT 項目可供分配金額分別為39.1百萬元及51.9 百萬元；對應凈現金流分派率可達4.27%（年化）及4.28%。

 

    投資建議：我國保租房公募概念股REIT 再發力，利于引導市場由高周轉快開發向存量運營升維轉型，進而激發市場潛力、提升估值溢價。預期在政策較大支持力度下，后續REITs 產品發行節奏將加速；同時考慮到公募REITs 在房地產企業存量資產上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續有望迎來REITs 試點范圍進一步向房地產企業長租公寓、物流地產等領域放開。關注REITs 發展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關注存量資產成熟穩定、發行人（管理人）主體優質可靠的標的。建議關注萬科A/萬科企業，中國金茂、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產龍頭股。

 

    風險分析：市場租金短期內下降風險，租賃集中到期風險，租賃需求改善風險，土地使用權續期風險。

 

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