投資要點

 

    本周（2022.7.9-2022.7.15，下同）：房地產龍頭股板塊（SW）漲跌幅-6.07%，同期滬深300、萬得全A 指數漲跌幅分別為-4.07%，-3.00%，超額收益分別為-2.00%、-3.07%。

 

    房地產基本面與高頻數據：（1）房產市場龍頭股：本周60 城新房成交面積361.5萬平，環比-6.4%，同比-44.1%；2022 年7 月1 日-7 月15 日累計成交817.0 萬平，同比-45.1%；2022 年累計成交10980.6 萬平，同比-43.6%。

 

    20 城二手房成交面積163.9 萬平，環比+8.4%，同比-1.42%；2022 年7月1 日-7 月15 日累計成交341.0 萬平，同比-7.86%；2022 年累計成交3260.9 萬平，同比-36.3%。16 城新房累計庫存10147.6 萬平，環比+1.3%，同比+9.0%。16 城新房去化周期為12.9 個月，環比變動+0.1 個月，同比變動+5.2 個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為11.4 個月、12.8 個月、29.4 個月，環比分別變動-0.1 個月、+0.2 個月、+1.0 個月。

 

    （2）土地市場：2022 年7 月11 日-2022 年7 月17 日，百城供應土地數量環比-9.1%，同比-47.6%；供應土地建筑面積環比-1.5%，同比-54.6%。

 

    百城土地成交建筑面積環比-10.5%，同比-56.8%；成交樓面價環比-2.0%、同比-33.0%；土地溢價率環比+0.7pct，同比-6.0pct。

 

    重點政策：國家統計局發布1-6 月經濟運行數據。1-6 月商品房銷售面積、銷售額累計同比降幅2022 年首次收窄，6 月環比增長超65%。1-6月商品房概念股銷售面積和銷售額累計同比降幅均出現2022 年以來首次收窄，表明房地產市場處于轉暖階段。6 月商品房銷售面積和銷售額環比增長均超65%，增速均較5 月擴約40pct，同比分別下降18.3%、20.8%，單月降幅較上月分別收窄13.5、16.9pct，商品住宅銷售面積環比增長超65%，市場邊際持續改善。地方政策方面，本周多地發布預售資金監管政策。深圳市龍崗區人民政府指出加強房地產在售項目預售資金監管，排查項目風險隱患；7 月14 日西安市住建局明確商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管；商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%。“停貸潮”事件意味著更大的政策優化空間，或會促使各地加強預售資金監管，利于購房者信心回復。

 

    周觀點：政策已處發酵階段，仍有優化空間，地產反彈基礎不斷成熟。

 

    2022 年上半年超180 城優化房地產政策，政策出臺頻次近500 次，一線開啟結構性放松，二三四線放松持續加碼。6 月銷售額同比降幅收窄，環比增長超60%，優于近年6 月歷史同期表現，回暖復蘇信號較明確。

 

    貝殼統計的6 月全國首套房貸平均利率4.42%，環比下降49 個BP，是2014 年以來最快的幾次下降之一。近日停貸事件意味著更大政策優化空間，隨著供需兩端政策加碼放松，居民購房信心逐漸回復，未來2-3個月銷售或將是V 型回暖。中長期看，隨著風險房企收縮，更多資源概念股整合機會和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關注：1）房地產開發：保利發展、萬科A、招商蛇口、金地集團；2）物業管理：新大正、招商積余、南都物業；3）房地產經紀行業：我愛我家。

 

    風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業概念股信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。

 

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