熱點速評

 

    　　事件

 

    　　國家統計局公布2022 年1-6 月房地產開發投資與銷售數字。

 

    　　評論

 

    　　6 月商品房銷售同比跌幅明顯收窄，但3 季度或存在二次探底風險。6 月全國商品房銷售概念股面積和金額分別同比下降18%和21%，均較5 月（-32%和-38%）明顯收窄，該趨勢與高頻口徑銷售數據（6 月-30% vs 5 月-54%）也保持一致，我們認為這主要是由于前期金融端和行業概念股端的需求支持政策逐漸起效以及推盤量季節性走高。往前看，盡管3 季度起基數明顯走低，但考慮到近期居民購房情緒或受到沖擊，我們認為不排除新房銷售二次探底、復蘇慢于預期的可能。我們此前在《房地產2H22 策略：大浪淘沙，曙光初現》中對后市基本面走勢提出3 種情景預測，若3 季度銷售修復乏力，則可能向悲觀情景演繹，全年銷售面積和金額同比下降18%和24%（1-6 月累計同比下降22%和29%），但實際走勢仍須視供給側（尤其是“保交樓”）的相關努力和進展而定。

 

    　　6 月房地產投資相關指標同比跌幅均走闊，房企信用端舉措亟待推進。6月全國房地產開發投資完成額、新開工面積、施工面積凈增量同比跌幅均有不同程度走闊（6 月-9.4%、-45%和-48% vs 5 月-7.8%、-42%和-40%），我們認為企業信用風險仍是壓制投資端指標修復的最重要原因。往前看，考慮到3 季度為房企信用債到期高峰，如果居民購房觀望情緒走高、新房銷售持續承壓，則將對房企現金流形成額外壓力，信用事件發酵可能進一步壓制實體市場復蘇，投資相關指標的修復或須遲至明年年中；如果供給側圍繞應對房企信用風險的相關政策能夠有所推進，或有望阻滯潛在負向循環的形成。

 

    　　6 月房企到位資金同比跌幅收窄，銷售回款改善但其他來源資金仍弱。6 月房企到位資金同比下降24%，跌幅較5 月（-33%）明顯收窄，其中銷售改善是主要原因，6 月定金及預收款和個人按揭貸款同比跌幅收窄至-31%和-20%（5 月-49%和-34%），但國內貸款同比跌幅仍處于底部（6 月-32% vs5 月-34%），自籌資金同比跌幅也進一步加深（6 月-18% vs 5 月-13%）。

 

    　　短期A/H地產股波動性或加強，中期仍以優質龍頭房企為主。近期居民購房情緒再受壓制，后市銷售修復的不確定性有所增強，疊加3 季度企業信用債到期較為密集，民營房企現金流壓力短期或有加強，但后市走勢仍須觀察供給側相關舉措的推出節奏和執行效果，我們預計短期A/H地產股受情緒影響波動性可能加強。中期維度上我們認為優質龍頭房企仍將更多受益于基本面邊際修復，長期演繹出集中度提升邏輯的確定性仍在，建議擇機逢低吸納：A股-保利概念股、濱江、招蛇龍頭股、金地、萬科、華發；H股-華潤、中海、越秀、綠城、宏洋、美置；物管板塊-保利物業、中海物業、華潤萬象生活。

 

    　　風險

 

    　　政策變化或基本面修復不及預期；房企龍頭股信用端加速惡化；疫情影響超預期。

 

數據推薦

最新投資評級目標漲幅排名上調投資評級 下調投資評級機構龍頭股關注度行業關注度股票綜合評級首次評級股票

 

 

 

新浪公司　版權所有