周度觀點：

 

    統計局公布上半年行業數據：7 月15 日，統計局公布前6 個月房地產開發投資同比下降5.4%；商品房概念股銷售面積和銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，到位資金同比下降25.3%。6 月單月開發投資環比增長24.7%；商品房銷售面積和銷售額分別環比增長65.8%和68.2%；到位資金環比增長38.4%。

 

    房地產6 月單月數據整體呈現環比加速改善的趨勢；短期積壓的供給集中釋放，疊加因城施策放松的共同驅動下，銷售環比改善最為顯著。我們認為，盡管5、6 月環比持續改善，但由于1-4 月基數較低，前六個月房地產累計投資降幅持續擴大，供給端制約下，中長期復蘇壓力仍存。

 

    三地結束二輪集中供地：（1）7 月14 日，長沙第二批集中供地落幕，17 宗涉宅地塊中成交14 宗，其中2 宗溢價成交，整體溢價率為2.48%。（2）7 月14 日，成都第二輪集中供地收官，53 宗含宅用地中2 宗流拍，35 宗底價成交，18 宗溢價成交，整體溢價率5.25%。（3）7 月13 日，南京第二批集中供地結束，44 宗涉宅用地成交42 宗，流拍率降至5%；其中，5 幅觸頂成交，6 幅溢價成交，31 幅底價成交。

 

    截至7 月15 日，13 個城市已完成二輪集中供地，6 個城市發布了掛牌公告，3 個城市未掛牌。從本周結束的三個城市來看，區域土拍熱度分化依舊明顯，區位優越、去化有保障的中心城區版塊熱度較高；此外，流動性壓力下，央國企仍為拿地主力。

 

    我們認為，銷售雖已觸底回升，但拿地開工少，傳導到施工加速下滑，房地產開發投資滯后下行仍未結束，寬松的政策環境與結構性復蘇的市場環境將持續驅動行情演繹。我們持續三條主線：1）受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2）中長期經營質量持續改善的全國性龍頭：保利發展、萬科A、綠城中國；3）高評級的穩健經營民企：濱江集團、旭輝控股集團。

 

    行業跟蹤

 

    銷售回顧（07.09-07.15）：重點監測33 城合計成交面積308.8 萬┫，環比上周下降3.6%；2022 年累計成交9045.0 萬┫，累計同比下降41.1%。其中，一線城市成交70.0 萬┫，環比上周下降3.9%，2022 年累計成交1632.0 萬┫，累計同比下降32.6%；二線城市成交162.3 萬┫，環比上周增長2.7%，2022 年累計成交4621.0萬┫，累計同比下降32.5%；三線城市成交76.5 萬┫，環比上周下降14.7%，2022 年累計成交2792.0 萬┫，累計同比下降54.2%。

 

    土地供應（07.04-07.10）：百城土地宅地供應規劃建筑面積473 萬┫，2022 年累計供應規劃建面26314 萬┫，累計同比下降47.4%，供求比1.42。

 

    在土地龍頭股掛牌價格方面，百城供應土地掛牌樓面均價9182 元/┫，近四周平均掛牌均價6948 元/┫，環比增長3.0%，同比增長71.0%。

 

    土地龍頭股成交（07.04-07.10）：百城土地住宅用地成交規劃建筑面積392 萬方，2022年累計成交18570 萬┫，累計同比下降58.2%。

 

    土地龍頭股成交樓面價及溢價率方面，百城住宅用地平均成交樓面價為4483 元/┫，環比下降7.0%，同比增長2.2%，整體溢價率為3.0%，2022 年平均樓面價5763 元/┫，同比下降0.2%，溢價率3.9%，較去年同期下降14.1 個百分點。

 

    風險提示事件：融資環境超預期收緊；調控政策超預期收緊。

 

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