摘要：根据第三方数据，百强房企概念股单月销售额同比负增速明显收窄，构成上量价齐升，结合高频数据变化以及当前政策、疫情等宏观环境龙头股变化，判断在政策相机抉择、需求回补、下半年推盘放量等共同作用下，百强房企销量或已见底回升，基本数据面或逐步走出最差阶段；结构上头部房企更快回升，TOP10房企单月销售额同比负增长收窄幅度最大；部分房企6 月销售大幅改善或转正，如越秀、华润等单月销售额同比转正，保利、蛇口等单月销售额同比仅为个位数负增长。

 

    根据第三方数据，6 月单月百强房企销售额同比负增长明显收窄，构成上量价齐升，其中销量回升一方面来源于前期政策改善的效果、同时叠加了房企在上半年末加快推盘冲刺以及疫情期间需求回补相关，价格回升或与一二线销售市场率先复苏相关，结合高频数据变化以及当前政策、疫情等宏观环境龙头股变化，判断在政策相机抉择、需求回补、下半年推盘放量等共同作用下，百强房企销量或已见底回升，基本数据面或逐步走出最差阶段。

 

    具体看，百强房企6 月单月销售额同比较5 月上升17pct 至-43%，单月销售额同比负增速明显收窄；单月销售额环比为60%，历史同期18/19/20/21年环比数据分别为36%/31%/33%/13%，对比来看，6 月销售环比在近几年中表现较好；销售面积同比收窄6pct 至-51%；销售单价同比上升24pct 至17%。根据招商房地产政策分析框架，判断政策或持续改善，销售或在三季度出现较为明显边际回暖；

 

    结构上看，TOP1-100 房企销售额同比均明显回升，其中头部房企更快回升。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100 房企6 月单月销售额同比分别变化+19pct/+18pct /+16pct /+11pct 至-36%/-41%/-51%/-54%；（1）22 年6 月单月销售额同比增速表现为正增长的房企有4 家，依次是越秀、滨江、远洋、华润；表现为仅个位数负增长的房企有4 家，依次是保利、中铁、金茂、蛇口；

 

    （2）22 年1-6 月累计销售额增速均表现为负增长，其中越秀、远洋、滨江、华润、大悦城等销售额同比增速相对较高；（3）22 年6 月单月销售额同比增速较上月改善的有金茂、越秀、华侨城、滨江、远洋等33 家房企；（重点跟踪房企样本39 家）

 

    百强房企销售面积同比增速变化与高频数据大致相符，预计6 月份统计局全国销售面积同比负增长或边际改善。据高频销售数据显示，36 城6 月前四周销售套数同比为-25%，较上月单月同比负增长收缩29pct；

 

    配置建议：低斜率复苏下房地产板块应布局稳健型标的而非博弈资产救赎型标的。当前周期特征下，并不具备过去房价龙头股大幅上涨救赎劣质资产的条件，“高质量”周转的“管理红利”模式或具备护城河优势。在此基础上建议关注：a.“稳增长”主线下 “持续内生性现金流创造能力”龙头 “招保万金中华龙” （【招商蛇口】【保利发展】【万科A】【金地集团】

 

    【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城A】等。

 

    风险提示：疫情龙头股反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。

 

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