摘要：根據第三方數據，百強房企概念股單月銷售額同比負增速明顯收窄，構成上量價齊升，結合高頻數據變化以及當前政策、疫情等宏觀環境龍頭股變化，判斷在政策相機抉擇、需求回補、下半年推盤放量等共同作用下，百強房企銷量或已見底回升，基本數據面或逐步走出最差階段；結構上頭部房企更快回升，TOP10房企單月銷售額同比負增長收窄幅度最大；部分房企6 月銷售大幅改善或轉正，如越秀、華潤等單月銷售額同比轉正，保利、蛇口等單月銷售額同比僅為個位數負增長。

 

    根據第三方數據，6 月單月百強房企銷售額同比負增長明顯收窄，構成上量價齊升，其中銷量回升一方面來源于前期政策改善的效果、同時疊加了房企在上半年末加快推盤沖刺以及疫情期間需求回補相關，價格回升或與一二線銷售市場率先復蘇相關，結合高頻數據變化以及當前政策、疫情等宏觀環境龍頭股變化，判斷在政策相機抉擇、需求回補、下半年推盤放量等共同作用下，百強房企銷量或已見底回升，基本數據面或逐步走出最差階段。

 

    具體看，百強房企6 月單月銷售額同比較5 月上升17pct 至-43%，單月銷售額同比負增速明顯收窄；單月銷售額環比為60%，歷史同期18/19/20/21年環比數據分別為36%/31%/33%/13%，對比來看，6 月銷售環比在近幾年中表現較好；銷售面積同比收窄6pct 至-51%；銷售單價同比上升24pct 至17%。根據招商房地產政策分析框架，判斷政策或持續改善，銷售或在三季度出現較為明顯邊際回暖；

 

    結構上看，TOP1-100 房企銷售額同比均明顯回升，其中頭部房企更快回升。TOP10/TOP11-30/ TOP31-50/TOP51-100 房企6 月單月銷售額同比分別變化+19pct/+18pct /+16pct /+11pct 至-36%/-41%/-51%/-54%；（1）22 年6 月單月銷售額同比增速表現為正增長的房企有4 家，依次是越秀、濱江、遠洋、華潤；表現為僅個位數負增長的房企有4 家，依次是保利、中鐵、金茂、蛇口；

 

    （2）22 年1-6 月累計銷售額增速均表現為負增長，其中越秀、遠洋、濱江、華潤、大悅城等銷售額同比增速相對較高；（3）22 年6 月單月銷售額同比增速較上月改善的有金茂、越秀、華僑城、濱江、遠洋等33 家房企；（重點跟蹤房企樣本39 家）

 

    百強房企銷售面積同比增速變化與高頻數據大致相符，預計6 月份統計局全國銷售面積同比負增長或邊際改善。據高頻銷售數據顯示，36 城6 月前四周銷售套數同比為-25%，較上月單月同比負增長收縮29pct；

 

    配置建議：低斜率復蘇下房地產板塊應布局穩健型標的而非博弈資產救贖型標的。當前周期特征下，并不具備過去房價龍頭股大幅上漲救贖劣質資產的條件，“高質量”周轉的“管理紅利”模式或具備護城河優勢。在此基礎上建議關注：a.“穩增長”主線下 “持續內生性現金流創造能力”龍頭 “招保萬金中華龍” （【招商蛇口】【保利發展】【萬科A】【金地集團】

 

    【中國海外發展】【華潤置地】【龍湖集團】）；b.銷售復蘇后貨值彈性較大的地方區域型國企，如【建發股份】等；c.精選“有質量的杠桿”的高杠桿民企，等到銷售右側確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩健回報，如【華僑城A】等。

 

    風險提示：疫情龍頭股反復超預期，政策改善不及預期，銷售下滑超預期，市場流動性改善不及預期，海外流動性收緊超預期等。

 

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