行業點評

 

    　　市場出現復蘇，地產和物業表現均相對強勢。本周申萬A 股房地產板塊漲跌幅為+4.3%，在各板塊中位列第4；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為+3.1%，在各板塊中位列第8。本周恒生物業服務及管理指數漲跌幅為+2.7%，恒生中國企業指數漲跌幅為+0.5%，滬深300 指數漲跌幅為+1.6%；物業指數對恒生中國企業指數和滬深300 的相對收益分別為+2.2%和+1.1%。

 

    　　整體土拍熱度低溫，部分城市分化。本周全國300 城宅地成交建面1935 萬┫，單周環比31%，單周同比-4%，平均溢價率5%（杭州、寧波等城市集中土拍熱度分化）。2022 年初至今，全國300 城累計宅地成交建面22115 萬┫，累計同比-54%；年初至今，華潤置地、濱江集團、中海地產、建發房產、綠城中國的權益拿地金額位居行業前五。

 

    　　本周一手房銷售同環比連續三周同比為正。本周40 個城市商品房成交合計988 萬平米，周環比+40%，周同比+8%，其中：一線城市周環比+36%，周同比+7%； 二線城市周環比+43%，周同比+17%；三四線城市周環比+27%，周同比-38%。

 

    　　本周二手房銷售環比上升、同比有所下滑。本周17 個城市二手房成交合計186 萬平米，周環比+3%，周同比-12%，其中：一線城市周環比+19%，周同比-30%；二線城市周環比0%，周同比-2%；三四線城市周環比+2%，周同比-44%。

 

    　　百強整體銷售有復蘇跡象，房企表現有分化。全國百強房企1-6 月累計全口徑銷售金額34706 億元，同比-51%（降幅較1-5 月收窄2pct）；6 月單月全口徑銷售金額8311 億元，環比+60%，同比-43%（降幅較5 月單月收窄17pct）。頭部房企銷售復蘇更為明顯，TOP10、11-30、31-50 和51-100 梯隊單月同比分別為-36%、-41%、-51%和-54%；不同類型房企復蘇也有分化，改善產品占比高的房企彈性更大且行業排名持續提升，TOP30 房企中華潤置地、濱江集團、華發股份、越秀地產、遠洋集團5 家單月全口徑銷售金額同比轉正。

 

    　　杭州二批次土拍延續分化態勢，本土民企濱江成最大贏家。杭州2022 年二批次集中土拍供應涉宅用地45 宗，全部成交，其中12 宗地塊封頂進入“一次性報價+搖號”階段，封頂率27%（一批次為38%），23 宗底價成交，底價成交率為51%（一批次為45%）。從拿地房企看，濱江在一批次強勢拿地后，二批次繼續發力，獲取12 宗地塊，權益投資金額達216 億元，其他品牌房企中，綠城獲取2 宗，招商、華發和聯發各獲取1 宗，外來房企少有拿地，本地平臺公司如蕭山城投等獲取11 宗。我們認為自2021 年下半年以來積極獲取高素質土地的房企，其2022 年下半年的推貨量和去化率都有保障，能率先享受市場復蘇紅利，有望在本輪市場周期中實現彎道超車。

 

    　　投資建議

 

    　　地產概念股板塊，我們認為2021 年下半年以來積極拿地，且主打改善產品的房企概念股能率先受益于行業復蘇，如綠城中國、建發國際、濱江集團。物業板塊，預計獨立經營能力強的民營物企未來估值將有修復，推薦碧桂園服務龍頭股，強房產交易概念股平臺貝殼也能享市場復蘇紅利。

 

    　　風險提示

 

    　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企龍頭股出現債務違約

 

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