投資要點：

 

    　　行業政策：二線城市加大限購放寬力度，多城推房票安置龍頭股去庫存6 月，三限放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補充。三限放松方面，一二線城市依舊圍繞限購松綁發力，限貸方面放寬力度仍然不大，僅鄭州降低二套房首付，我們認為雖然城市在限購放松上還有空間，但從政策效果和政策空間來看，二線城市可能會更多轉向放寬限貸。落戶放松方面，上海、杭州等核心城市較為罕見地明顯放寬人才落戶門檻，主要目標在于吸納人才，短期內也會增加市場購房基數。房票安置方面，出臺政策的城市目標在于以此去庫存和活市場，但是最終的效果如何還待觀察。

 

    　　住宅市場：成交熱度回升明顯，住房供應仍然不足從我們監測的40 城數據來看，6 月全國商品住宅銷售面積為2293.1 萬平米，同比下行22.7%，環比上行58.1%，各能級城市市場熱度相比5 月再次攀升。

 

    　　對于下半年，我們認為銷售情況會出現不斷好轉，尤其是到四季度會有較為明顯的改善，但是對于市場恢復力度會有相應的制約，主要體現在兩點：第一，住房供應增長的限制。雖然上半年政府始終鼓勵房企正常開展融資活動，但是民營企業融資難度依然較高，再加上銷售額恢復情況較為緩慢，短期內住房供應難以明顯回升，三季度同樣如此，房企預期仍處于資金缺乏的階段，住房供應增長預計恢復力度有限。第二，購房需求面臨購買力不足的問題。居民的購買力一方面靠自身的財富積累，另一方面靠央行向市場投放流動性，但是我們看到這一輪政策，針對限貸放松的措施并沒有明顯放開，核心城市依然有繼續放寬的下限，除此之外，貨幣政策保持中性，并未投放流動性，所以僅依靠居民自身的財富積累對住房市場的成交影響有限。

 

    　　土地市場：6 月成交熱度環比回升，后續走勢將保持低位2022 年6 月，億翰智庫監測城市住宅用地供應建筑面積11427.1 萬平米，同比下降32%；成交總建筑面積為9906.7 萬平米，同比下降45%，環比上升47%。

 

    　　自2021 年第三批集中供地以來，供應縮量、規則松綁成為了各城市集中供地的主要特征，2022 年表現的更為明顯，如天津這類樓市基本面恢復趨勢較弱的城市，推地策略傾向于“貴精不貴多”，用優質地塊提高企業的參與意愿。展望下半年，土地市場能否回暖更多取決于銷售端恢復狀況，從6 月樓市恢復情況來看，環比漲幅明顯，同比降幅亦有收窄現象，若下半年保持回升態勢，那么以蘇州、南京為例的庫存較低且樓市基本面較好的城市土拍市場或會恢復一定熱度，但若下半年回升態勢難以保持，企業或仍將保持審慎拿地的態度。

 

    　　企業表現：高信用房企龍頭股銷售回升明顯，民企風險進一步釋放投資方面，受土地供應增加影響，6 月TOP100 房企權益拿地金額環比大增80.3%，為2022 年以來單月拿地金額新高。但市場熱度無明顯提高，平均溢價率4.47%，拿地仍以國央企為主。銷售方面，6 月房企銷售同環比數據均好轉，單月TOP200 房企總銷售額環比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅較5 月明顯收窄，成交具有結構性差異，高信用房企優勢明顯。融資方面，2022 年上半年房企融資規模顯著降低，民企境內債融資概念股持續低迷，海外債風險持續演化，由于6、7 月償債高峰，部分房企面臨艱難時刻。

 

    　　資本市場方面，受益于大盤回升和銷售局部回暖，房企股概念股價出現一定回升，但可持續性有待觀察。

 

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