這是十年一次的研究機會。我們關注到2010-2020 年住房概念股自有率略有下降，但仍高于美國和歐盟的水平。住房自有率較低的區域仍有房地產市場需求增長的廣闊空間，但區域房價偏高的問題也值得關注。二手房市場重要性持續提升，2020 年已有超過10%的家庭居住在二手房中。

 

    十年一次的研究機會。人口普查長卷為我們提供了研究我國住房概念股自有率，保障性住房發展水平等涉及存量住房狀況難得的機會。盡管按人查房的調查方式在精確度上不及按房查房，但相對住房自有率來說，仍然有參考價值。本篇報告主要分析我國存量房屋的來源結構，從住房自有率、保障性住房龍頭股覆蓋率和二手房市場三個維度透視我國當前的房地產市場。

 

    住房自有率略有下降，自有商品房占比顯著提升。2020 年，我國住房自有率為73.0%，較之2010 年74.9%的水平小幅下降。自有商品房率（含二手）則大幅上升14.8 個百分點，達到59.8%，而居住在原公有住房、自建房、經濟適用房的家庭占比則顯著下降。更多居民住進商品房，不僅意味著全社會平均住房條件的提升，更意味著更多居民擁有完整產權，可供處置的不動產。當前，我國住房自有率仍然明顯高于美國和歐盟的水平。

 

    住房自有率的區域差異暗示房地產市場發展的區域潛力差異。2020 年，黑龍江、河南和河北的住房自有率最高，西藏、廣東和北京的住房自有率最低。2000 至2020 年，廣東、浙江、福建的住房自有率下降最快，天津、江西和湖南的住房自有率上升最快。高住房自有率以及住房自有率下降較快的區域，可能存在房價上漲壓力，但房地產市場消化供給的潛力也可能最大。低住房自有率，及住房自有率上升較快的區域，一般房價負擔低，但房地產市場供給長期偏大的可能性也較大。

 

    保障性住房建設持續提速，保障性租賃住房需求廣闊。2020 年，我國保障性住房概念股覆蓋率7.2%，較2000 年提升了1.2 個百分點。其中，租賃用保障房的占比提升，而產權類保障性住房則發展相對慢一些。在大量人口流入的城市和區域，新市民和年輕人缺乏高質量的租賃用房。我們相信未來保障性租賃概念股住房有廣闊發展空間。

 

    二手房市場概念股重要性持續提升。2010-2020 年，居住于二手房中的家庭，占比從4.6%上升到10.1%。全國范圍來看，吉林, 黑龍江, 遼寧，上海的二手房占房屋來源占比最高，分別達到22.6%、22.2%、20.0%和19.3%。我們相信，關于房屋換手交易龍頭股的成交效率和安全，也將成為政策新的關注點。

 

    風險因素：問卷調查的方式已經是我們所能取得的最好的數據來源，但仍可能存在和實際情況的偏差。

 

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