投资要点

 

    本周（2022.6.25-2022.7.1，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅+4.27%，同期沪深300、万得全A 指数概念股涨跌幅分别为+1.64%，+1.37%，超额收益分别为+2.63%、+2.91%。

 

    房地产基本面概念股与高频数据：（1）房产市场：本周60 城新房龙头股成交面积792.9万平，环比+20.1%，同比-1.4%；2022 年6 月1 日-6 月30 日累计成交2422.6 万平，同比-19.2%。2022 年累计成交10211.0 万平，同比-43.5%；20 城二手房成交面积161.8 万平，环比+1.2%，同比-15.5%；2022 年6月1 日-6 月30 日累计成交637.9 万平，同比-18.6%。2022 年累计成交2944.0 万平，同比-38.3%。16 城新房累计库存9932.6 万平，环比-2.8%，同比+5.9%。16 城新房去化周期为13.1 个月，环比变动-2.7 个月，同比变动+5.4 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.3 个月、12.6 个月、28.5 个月，环比分别变动-3.5 个月、-2.3 个月、-0.5 个月。

 

    （2）土地市场：本周（2022.6.27-2022.7.3）百城供应土地数量环比-52.9%，同比-59.0%；供应土地建筑面积环比-45.9%，同比-61.3%。百城土地成交建筑面积环比-58.7%，同比-80.6%；成交楼面价环比-29.5%、同比-35.5%；土地溢价率环比-3.1pct，同比-14.4pct。

 

    重点政策： 中央政策方面，7 月1 日国家发展改革委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》。通知提到：灵活采取多种方式，有效盘活不同类型存量资产。各地发展改革部门要协调指导有关方面，根据项目实际情况，灵活采取不同方式进行盘活；对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金（基础设施REITs）、政府和社会资本合作（PPP）等方式盘活；对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提高回报水平；对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。地方政策方面，6 月28 日，上海针对高校毕业生落户问题出台《关于做好2022 年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》，在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生，符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍办法规定的基本条件即可落户。

 

    周观点：百强房企6 月销售额同比降幅收窄，环比增长超60%，优于近5 年6 月历史同期表现，回暖复苏信号较明确，其中，头部房企龙头股回暖更明显。随着供需两端政策加码放松，放松效应不断累积，居民购房信心逐渐回复，房企流动性风险和债务问题逐渐解决，7 月单月销售龙头股和投资有望继续环比改善，未来2~3 个月销售或将是V 型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：

 

    新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。

 

    风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业龙头股信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

 

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