觀點聚焦

 

    　　投資建議

 

    　　我們對2014 年至今物管概念股板塊的基本面演繹、資本市場認知變遷、估值定價與選股審美變化進行復盤，認為在內部物企成長速度均值回歸與外部地產端基本面發展變化的共同作用下，板塊已到達新的基本面與認知反饋拐點，有必要對板塊價值與風險進行重新審視。

 

    　　理由

 

    　　發展歷程：資本市場認知歷經“認知初建-投資熱潮-理性回歸”三階段。

 

    　　2014 至2018 年中旬，通過對比有限上市標的，市場龍頭股對具備高質量內生增長能力的頭部企業給予認可、并逐步開啟價值發現；2018 至2021 年中旬，板塊上市標的迅速增至50 余家，在地產周期上行、物企“產業化”進程開啟、資本市場熱潮等多重周期作用下，投資人對物企成長性與確定性高度樂觀，板塊估值超前納入成長預期，市盈率中樞一度由第一階段的20-25 倍抬升至40-45 倍；2021 年中旬至今，多重周期逐步退潮，市場對物企成長性預期回歸理性、對行業潛在風險和矛盾重新審視，板塊估值在內外部因素共同作用下持續下行。

 

    　　認知主線：內部圍繞物企“成長性、確定性”，外部圍繞與地產的關系。我們認為資本市場龍頭股對板塊的認知演變圍繞內外兩條主線：內部為物企自身的成長性與確定性，資本市場對內生與外延增長方式、規模成長空間與成長速度、多元衍生服務發展可行性等的認知隨物企基本面的演繹而持續發展變化，反映到估值上則體現為“頭部企業價值發現、估值抬升 – 超前納入樂觀成長預期、板塊估值持續上行 – 預期理性回歸、估值整體下行”；外部則為對物管與地產關系認知的發展變化，地產周期上行時期市場傾向于對來自關聯開發商的業務與資源支持采取正面態度，而2021 下半年以來的地產基本面超速下行、部分房企信用事件發酵則激發了市場龍頭股對于物企發展獨立性、經營穩定性的擔憂。

 

    　　基本面與認知拐點下，反思行業中的“變”與“不變”。當下時點，我們認為物企成長速度收斂回歸、地產龍頭股基本面與房企信用修復情況持續演繹、資本市場納入更多風險因素考量等是物管板塊面臨的諸多“變量”，而板塊“輕資產、現金牛”的優良財務屬性、“大行業、小公司”的長期成長通道與頭部物企不斷謀求成長的主觀能動性則是行業的“不變”要素。總結而言，我們看好物企的長期投資價值，后續報告龍頭股中我們將繼續探討如何在“變化”與“不變”中找尋物企新的“估值錨”。

 

    　　風險

 

    　　開發端修復幅度及節奏不及預期；疫情擾動致使業務發展不及預期。

 

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