百強房企銷售：環 比大幅回升，同比分化明顯。2022 年1-6月百強房企累計銷售金額為34771.50 億元，同比下降了50.6%，較上月跌幅收窄2.1pct，仍延續下跌態勢。百強房企單月銷售金額為8375.90 億元，同比下降42.5%，跌幅收窄17.3pct，環比上升61.3%。

 

    6 月疫情影響基本消退，此前受疫情影響較為嚴重的華東區域銷售逐步恢復正常，疊加各地政策力度加大，同比跌幅收窄，環比方面相較2020 年和2021 年6 月環比增速33%和17%來看，剔除季節因素6 月環比回暖仍較為明顯。TOP10 和TOP20 累計入榜門檻同比跌幅收窄。6 月百強房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100 累計全口徑銷售金額入榜門檻分別為1210.00 /850.40 /437.60/216.00 /66.50 億元，同比下降48.2%/30.2%/42.3%/38.3%/46.9%，TOP5、TOP10 和TOP20 入榜門檻同比跌幅分別收窄1.1pct、3.8pct和0.6pct，權益口徑來看，TOP5 入榜門檻同比跌幅大幅收窄3.6pct，整體來看TOP20房企表現整體更優。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 房企概念股占百強房企累計權益銷售金額比例為27.7%/13.1%/16.7%/25.2%/17.3%，分別變動-0.17/0.64/0.41/-0.

 

    83/-0.05pct，TOP6-10 和TOP11-20 占比提升，TOP20 整體集中度進一步提高。全口徑銷售金額TOP40 房企中，民企平均環比增速94.6%，國企79.48%，民企平均同比增速-34.71%，國企平均同比增速5.35%；受到部分民企強勢回暖，民企整體環比增速超過國企，但同比來看國企平均當月降幅較民企降幅明顯收窄。弱復蘇下，供給端差異帶動銷售分化明顯。6 月百強房企銷售具體來看具有以下特點：1）國企平均單月同比增速-5%，保利發展、華潤置地、華發股份、越秀地產等房企同比轉正；2）民企平均單月同比34.7%，除個別房企同比轉正外，較多房企同比跌幅仍在20%左右，而出險房企同比跌幅仍保持在50%以上，例如融創中國同比跌幅82.37%、世茂集團69.3%、中梁控股63.54%。國企和民企之間產生了較大分化，我們認為分化產生的主要原因來自于：1）供給端分化：

 

    去年行業流動性收緊、資金壓力加劇以來，大部分民企停止拿地，而經營穩健、資金壓力較小的國企則保持拿地拓展。2）弱復蘇下加劇供給端分化作用：當前行業處在銷售邊際改善的弱復蘇階段，熱點城市和熱點區域的銷售復蘇節奏加快，去年以來能持續在土地市場補貨的國企央企，特別是在集中供地的熱點城市中保持拿地，憑借足夠的貨值儲備，在市場復蘇的階段能夠快速在熱點區域推貨，加速去化占據市場份額，提高市場占有率，而去年以來拿地較少的民企，當前市場弱復蘇過程中，貨值儲備不足或質量、熱度不高，較難在弱復蘇階段實現銷售的快速提振。

 

    融資：融資規模與上月持平，平均期限有所延長。整體來看，民企由于資金鏈緊張、現金流循環受阻等原因，拿地能力及拿地意愿快速下降，去年二三輪及今年第一輪集中供地中均以國央企及地方城投為主，民企拿地較少。在當前民企持續暴雷，融資環境逐步惡化的情況下，民企減少拿地支出已成必然選擇，這會導致后續在市場逐步恢復的情況下，民企產能暫時喪失或永久喪失，民企縮表已是大勢所趨，疊加市場對民企信心仍在下降，后續民企銷售同比跌幅仍會持續擴大，而國/央企銷售同比跌幅逐漸收窄。房企境外債發行環比微增，境內債發行微降，整體發行情況較上月變化不大。2022 年6 月房企境內外融資548 億元，同比下降57.7%，環比下降2.5%，同比降幅擴大，環比與上月持平。其中境內債發行444.5 億元，同比下降27.5%，境外債發行103.6 億元，同比下降85%，境外債發行規模較上月環比微漲。境內債方面，中票和證監會ABS 發行增加，公司債和短融、超短融概念股等發行量均下降。境內外債券發行期限延長，平均利率上升，6月境內債平均期限5.12 年，環比上升1.06 年，平均利率3.4%，環比上升24bp。境外債平均期限2.07 年，環比上升0.13 年，平均利率8%，環比上升21bp。境內債方面本月主要受到中票發行增加，整體平均期限上升明顯，境外債方面主要受到新湖中寶和中南建設兩筆票面利率11%和12%影響整體平均利率上升，萬科香港成功發行5.1 億元中期票據，票面利率3.55%，為本月房企發行境外債中票面利率最低。6 月有13 家上市房企評級被下調，5 筆境外債發生實質違約，違約本金合計7.24 億美元，3 筆境內債未按時兌付本金，3 筆觸發交叉違約，合計本金21.67 億元，整體違約情況較上月有好轉。

 

    成交持續邊際回暖，下半年關注供給分化。近期新房及二手房成交數據邊際上持續回暖，6 月30 大中城商品房成交面積環比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8pct，包括廣州、青島、蘇州、佛山等城市成交同比已經回正，一方面這些城市在6 月份存在集中網簽的影響，導致數據上的波動較大，另一方面部分保障性住房和安置房的成交也帶動了成交數據的轉暖，剔除這兩部分的影響，市場銷售真實回暖的情況仍處于邊際改善的狀況，難言全面復蘇，居民對于房地產市場概念股預期依然偏弱，整體市場仍未有明顯起色，銷售回暖情況仍待繼續觀察。板塊方面，我們認為當前行業基本面的底部或已過去，目前正處于邊際修復的狀態，下半年仍需要更大力度的政策來穩定市場經濟，下半年供給壓力將成為民企的核心問題，能夠持續在土地市場補貨的國企央企，有望在市場復蘇的階段，加速去化，占據市場份額，提高市場占有率。因此我們建議重點關注大型國企央企如保利地產、金地集團、招商蛇口、中海地產、華潤置地，考慮到再融資放開的可能性，建議重點關注南山控股和華發股份。

 

    風險因素：政策風險：政策放松進度不及預期，房地產稅概念股、預售資金政策調控超預期。

 

    市場風險：地產行業銷售下行幅度超預期。

 

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