2022 年以來，收益穩定的REITs 底層資產，適度壓低的長端利率，都有利于REITs市場發展。本篇報告從產業的長期前景、競爭格局等維度出發，詳解當前C-REITs 所有大類底層資產價值變動影響因素，包括區位和運營，受疫情影響程度，擴能和大修，定價和補貼政策，規模經濟等。REITs 市場正在迎來高質量發展，我們建議投資者積極配置REITs，重點推薦產權類REITs。

 

    　　 REITs 市場日益成熟，我們的研究以產業為本。截至2022 年6 月15 日，REITs市場總市值達523 億元，參與投資者日益多元，REITs 市場組合自上市至今總計上漲21.0%。2022 年6 月21 日，首批9 只REITs 將迎接限售解禁。新REITs 的發行有望回應原始權益人和投資者的期待，而REITs 擴募也箭在弦上。我們認為，未來對REITs 的研究將重點聚焦底層資產，結合政策研究、產業研究和產品研究。

 

    　　 保障性租賃住房和REITs 的天作之合。保障性租賃住房是被最新納入REITs 的底層資產品類。最近幾年，我國保租房能有效補住房供給體系的短板，潛在建設規模大，服務人群廣，租金較之市場往往有20%以內的折扣，故而出租率穩定。保租房商業上的可持續性，主要來自土地出讓紅利讓渡。我們相信，核心城市的保租房資產收益很難受周期性因素影響，運營成本可控。我們建議未來積極申購深圳保租房REIT和廈門保租房REIT。

 

    　　 物流倉儲是少數具備規模經濟的REITs 底層資產。由于各地對供給物流倉儲用地的謹慎態度，現代物流倉儲設施長期稀缺，其出租率和租金復合增速都長期走高。重要物流節點，核心都市圈的物流倉儲用地更顯稀缺，且日常租金表現基本不受疫情影響。行業競爭格局方面，京東、普洛斯、ESR 等物流倉儲龍頭不斷拓寬網絡，隨規模上升，企業租金議價能力加強，單方管理成本下降。我們認為，物流倉儲設施是極少數具備規模經濟效應，適合全國化，網絡化發展的REITs 底層資產。這或許說明，物流倉儲REITs 的擴募值得投資者參與。長期而言，龍頭物流倉儲平臺可能形成“上市平臺+境內外上市REITs”兩層資本運作結構，發揮投融管退優勢。

 

    　　 產業園區：區位是根本，運營是保障。產業園區資產從總體上供應豐裕，區位對于租金和出租率起決定性作用。運營服務能力往往是產業用地出讓時的底線要求，從孵化到融資，從招聘到申報審批，集成性的園區服務助力園區價值的增長。總體來看，好的園區資產經營受疫情影響較輕，剛性資本開支小。但園區資產缺乏規模經濟效應，內部分化也很大，所在區位供應情況可能變化，并往往和寫字樓市場租金表現有關聯。我們看好核心區位的園區資產中長期價值增長。

 

    　　 生態環保概念股和高速公路：政策主導，后續資金流入流出不確定性大。現有經營權類REITs 主要涉及垃圾焚燒，水務和高速公路。我們相信，水務REITs 能受益于水價提升，而高速公路REITs 當前的分派率較高。但是，經營權類資產的大修、擴能等現金流中斷事件發生概率大，后期運維需要的資本開支也可能較大。高速公路的車流量受疫情影響也比較大。

 

    　　 風險因素：部分經營權類資產存在期間可供分派現金大幅低于預期的可能，這既可能和停運改造有關，也可能和疫情影響有關。宏觀經濟下行對C-REITs 底層資產的運營造成影響的風險。REITs 未來擴募，可能出現收益率變動的風險。利率下降沖擊REITs 估值的風險。保租房龍頭股、環保類、高速公路，其定價都完全取決于政策本身，存在一定的調價風險。

 

    　　 迎接REITs 市場高質量發展，更看好產權類REITs 的發展前景。豐富多元的REITs 底層資產，構成了REITs 市場龍頭股得以繁榮的根基，適度壓低的長端利率，也有利于REITs的市場發展。我們相信，受疫情影響較小，出租率和租金水平相對穩定，很少出現大修等資本開支，加之不存在到期日的特征，預計將使得產權類REITs 在中長期而言更受市場歡迎。具體而言，我們重點推薦具備規模效應的品牌物流倉儲REITs，地段優越的產業園區REITs 和核心城市的保租房龍頭股REITs。當然，經營權類reits 也值得從基本面出發，精選收益可靠的品種。

 

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