投資要點

 

    　　行業層面：地產銷售5 月拐點已現，下半年有望持續改善。1）5 月拐點已現，統計局全國商品房概念股銷售金額5 月同比-38%（4 月為-47%），銷售面積同比-32% (4 月為-39%)。2）6 月加速改善，30 大中城銷售6 月日均銷售套數較5 月提升33.9%，較去年6 月同比-33.4%，5 月-46.8%（截至6月26 日，剔除波動較大的蘇州、青島）。3）下半年銷售有望持續改善，政策效應顯現下，銷售環比有望持續改善，基數概念股效應下，單月銷售同比增速有望持續收窄、轉正。

 

    　　地產政策仍將持續改善。1）與過往周期相比，政策改善持續時間可能更長。回顧上一輪，地產政策持續改善直至單月銷售、投資、房價同比均轉正。而本輪周期基本面下行幅度超過以往，且房企、購房者、金融機構信心受沖擊，政策改善的時間會更長。2）與過往周期相比，政策力度也仍有較大空間。本輪因城施策為主，且目前對于改善性需求和核心城市力度不足。

 

    　　房企層面：行業供給側改革持續，優質房企受益。

 

    　　1、行業仍面臨資金壓力，出清仍將繼續。銷售弱恢復之下房企經營現金流難見到快速改善，1-5 月房地產開發資金來源中銷售回款同比下降36%，房地產開發資金來源同比下降26%。

 

    　　2、優質房企受益趨勢確定，份額提升，利潤率改善。1）份額提升。去年第二批次至今年一批次，國央企拿地金額占集中供地金額比重分別為76%、80%、79%，去年第一批次為52%。2）拿地利潤率改善。測算2021年來，五批次集中供地毛利率分別為21.9%、25.0%、27.1%、28.7%、30.7%。

 

    　　供給側改革下，拿地龍頭股利潤率將在較長窗口期保持改善。3）優質房企拿地力度有望提升。當前雖然優質房企拿地概念股份額提升，但力度整體不高。隨著銷售改善，頭部房企也有望提升拿地力度。

 

    　　復盤龍頭股：積極配置優質房企。從過往復盤來看，有兩點趨勢：1）地產行業絕對收益主要出現在三個階段：銷售轉負預期政策放松、政策放松落地、銷售恢復階段。當前銷售恢復初期，政策也仍將較長時間保持改善，仍是地產股配置階段；2）每輪周期變化均有房企實現跨越式提升，上一輪是敢干快干的拼膽時代，而本輪是供給側改革受益房企的時代。

 

    　　風險提示：大幅度收緊按揭等購房杠桿、行業信用風險超預期、基本面恢復力度低于預期。

 

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