报告摘要：

 

    　　板块有所回暖：上 周东北地产H股物业指数概念股收于5517.12点，累计上涨9.89%；同期恒生指数累计上涨3.06%，恒生综指累计上涨3.33%；上周东北地产物业A 股指数收于1381.54 点，累计上涨3.80%，同期沪深300上涨1.99%，上证综指累计上涨0.99%。本周板块内涨幅第一为领悦服务集团（2165.HK），本周累计涨幅达29.51%，其次为碧桂园服务、旭辉永升服务、建业新生活、绿城服务；跌幅前五则分别为时时服务、浦江中国、世茂服务、宋都服务、融信服务。

 

    　　上周，绿城服务、碧桂园服务、融创服务、建业新生活、雅生活服务、恒大物业龙头股获港股通增持，融创服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务/合景悠活港股通持股比例分别为64.23%/15.07%/8.37%/8.62%/11.89%/8.67%/13.63%/1.78%/10.25%/13.05%/7.81%/1.28%。其中，融创服务周内获最多增持（+0.39%）。

 

    　　公司动态：世茂服务、时时服务、佳兆业美好发布2021 年年报。

 

    　　行业新闻：国家发改委发布全国物业管理行业劳动力市场价格监测报告；北京构建“一刻钟政务圈”提供一窗式服务。

 

    　　投资建议：近期，金茂服务公告收购首创置业旗下首置服务100%股权，对价4.5 亿元（其中3.15 亿元为全球发售所得款，1.35 亿元为自有资金），对应2021 年静态PE 约13.7 倍，对价较低；截至2021 年末，首置服务在管面积280 万方，合约面积711 万方，规模可视为中小物企，合管比约2.54，项目储备充裕，未来规模扩张存在较为有效的支撑；首置服务经营主要方向为高端住宅和高端商办的物业管理服务，项目主要位于北京、上海、西安、成都等城市，项目定位、区域分布均与金茂服务有较高的契合度，预计此次交易在扩大金茂服务规模的同时，也将提升其项目密度，加强集约化降本增效。此次交易为央企背景的金茂服务首单并购，21 年底至今，华润万象生活龙头股、招商积余等央企物企开始入局收并购市场，在并购市场热度较低的阶段逆势扩张，在房地产调控阶段，其财务稳健优势得到凸显。我们建议，中长期关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务；短期需评估关联方信用风险影响，辅以估值性价比的考量，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

 

    　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务龙头股拓展不及预期

 

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