報告摘要：

 

    　　板塊有所回暖：上 周東北地產H股物業指數概念股收于5517.12點，累計上漲9.89%；同期恒生指數累計上漲3.06%，恒生綜指累計上漲3.33%；上周東北地產物業A 股指數收于1381.54 點，累計上漲3.80%，同期滬深300上漲1.99%，上證綜指累計上漲0.99%。本周板塊內漲幅第一為領悅服務集團（2165.HK），本周累計漲幅達29.51%，其次為碧桂園服務、旭輝永升服務、建業新生活、綠城服務；跌幅前五則分別為時時服務、浦江中國、世茂服務、宋都服務、融信服務。

 

    　　上周，綠城服務、碧桂園服務、融創服務、建業新生活、雅生活服務、恒大物業龍頭股獲港股通增持，融創服務增持最多。截至上周，保利物業/中海物業/綠城服務/碧桂園服務/旭輝永升服務/寶龍商業/金科服務/華潤萬象生活/世茂服務/融創服務/新城悅服務/合景悠活港股通持股比例分別為64.23%/15.07%/8.37%/8.62%/11.89%/8.67%/13.63%/1.78%/10.25%/13.05%/7.81%/1.28%。其中，融創服務周內獲最多增持（+0.39%）。

 

    　　公司動態：世茂服務、時時服務、佳兆業美好發布2021 年年報。

 

    　　行業新聞：國家發改委發布全國物業管理行業勞動力市場價格監測報告；北京構建“一刻鐘政務圈”提供一窗式服務。

 

    　　投資建議：近期，金茂服務公告收購首創置業旗下首置服務100%股權，對價4.5 億元（其中3.15 億元為全球發售所得款，1.35 億元為自有資金），對應2021 年靜態PE 約13.7 倍，對價較低；截至2021 年末，首置服務在管面積280 萬方，合約面積711 萬方，規模可視為中小物企，合管比約2.54，項目儲備充裕，未來規模擴張存在較為有效的支撐；首置服務經營主要方向為高端住宅和高端商辦的物業管理服務，項目主要位于北京、上海、西安、成都等城市，項目定位、區域分布均與金茂服務有較高的契合度，預計此次交易在擴大金茂服務規模的同時，也將提升其項目密度，加強集約化降本增效。此次交易為央企背景的金茂服務首單并購，21 年底至今，華潤萬象生活龍頭股、招商積余等央企物企開始入局收并購市場，在并購市場熱度較低的階段逆勢擴張，在房地產調控階段，其財務穩健優勢得到凸顯。我們建議，中長期關注市場化外拓能力與單盤優化潛力，看好華潤萬象生活、碧桂園服務、旭輝永升服務、金科服務；短期需評估關聯方信用風險影響，輔以估值性價比的考量，看好保利物業、金科服務、新城悅服務、招商積余。

 

    　　風險提示：物管費提價受阻；外拓不及預期；增值服務龍頭股拓展不及預期

 

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