大房地產業(yè)，又分為開發(fā)建設、不動產運營、物業(yè)服務龍頭股和經紀代理四個領域。開發(fā)建設、經紀業(yè)務和政策周期因素高度相關。物業(yè)管理和商管運營呈現高成長性特征。展望2022 年下半年，房地產開發(fā)周期的復蘇、企業(yè)信用的恢復將會有利于銷售規(guī)模和盈利能力的修復，產業(yè)結構的調整、新業(yè)務線的擴張則能持續(xù)推動好企業(yè)成長壯大。

 

    鳳凰涅?的房地產開發(fā)行業(yè)。2022 年上半年，開發(fā)行業(yè)在銷售、交付、償債等諸領域遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。我們預計，下半年政策將進一步加大需求支持力度，銷售有望從6 月開始復蘇，投資和新開工則有望在四季度復蘇。企業(yè)概念股將更多聚焦核心城市，土地市場會走向理性競爭，利潤表雖然在2022 年會階段性受挫，2023 年卻可能成為好公司新起點。

 

    頭部品牌優(yōu)勢更為明顯，克服局部疫情影響的商業(yè)運營管理行業(yè)。我們預計，2022 年下半年優(yōu)質購物中心會實現人流量、銷售額和租金的逐步復蘇；龍頭商管公司的產品線層次更加豐富，會員體系進一步提升商場運營效率。中長期而言，輕重資產模式仍會并存，基金化運營、包租、托管等方式將會因地制宜開展，唯真正創(chuàng)造增量運營價值的品牌十分稀缺。

 

    物業(yè)服務逐漸走出陰影，國企競爭優(yōu)勢長期化。2022 年上半年所暴露的，物業(yè)服務企業(yè)在人員、戰(zhàn)略、財務等諸多領域不獨立的問題，在房企出險的背景下成為壓垮板塊估值的關鍵。但我們認為，物管行業(yè)發(fā)展空間廣闊，龍頭公司業(yè)績有望高速增長，局部疫情中消費者對好物業(yè)服務公司品牌認可進一步提升，預計并購市場也將從極寒逐漸轉暖。國企具備諸多長期比較優(yōu)勢。民企如能嚴守業(yè)務獨立性，亦有廣闊發(fā)展空間。

 

    貝殼站在周期拐點和成長起點之上。經紀業(yè)務的周期性意味著GTV 下降可能帶來業(yè)績較大幅度下降，甚至階段性虧損。但交易量見底也就意味著貝殼的周期因素見底。線上線下相結合的平臺競爭優(yōu)勢，已經被市占率，費率和應收款變動趨勢所證明。且公司積極切入家裝家居領域，為日后長期成長打下了基礎。

 

    風險提示：政策收效不明顯甚至無效，市場銷售復蘇不及預期的風險；部分開發(fā)企業(yè)縮表甚至信用違約的挑戰(zhàn)；部分物業(yè)管理公司關聯(lián)方經營困難，可能存在股票被處置的風險；局部疫情反復，影響商業(yè)物業(yè)運營的風險；物業(yè)管理行業(yè)疫情補貼不及2020 年的風險。

 

    銷售復蘇，周期回歸。萬物生長，格局優(yōu)化。下半年最為確定的周期主旋律，是從銷售到投資的漸次恢復。在這個主旋律之下，最具彈性的是經紀公司，其次則是開發(fā)企業(yè)。

 

    我們相信，銷售的恢復也會帶來信用的修復，所以物業(yè)管理公司雖然并非周期股，卻也會受益于這個周期因素。周期之外，更有成長。對開發(fā)行業(yè)來說，成長性既在于優(yōu)秀企業(yè)市占率提升，還在于企業(yè)盈利能力趨穩(wěn)。對物業(yè)管理公司來說，頭部公司市占率大幅提升和行業(yè)概念股總體規(guī)模大幅提升并存，業(yè)績繼續(xù)高速上升可期。貝殼更是一家能穿越周期的企業(yè)，其不斷優(yōu)化ACN 網絡，提升技術能力，拓展第二甚至第三成長曲線。我們重點推薦貝殼、保利發(fā)展、華潤萬象生活和保利物業(yè)；也看好結構變化之下市占率有望上升的企業(yè)，包括萬科企業(yè)、招商蛇口、招商積余、金地集團、中海物業(yè)、濱江集團、華潤置地、美的置業(yè)、綠城中國、綠城服務概念股和華發(fā)股份；還看好信用逐步穩(wěn)定之下的民企反彈機遇，如碧桂園服務。

 

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