本周(2022.6.11-2022.6.17,下同):房地產板塊(SW)漲跌幅-0.31%,同期滬深300、萬得全A 指數漲跌幅分別為+1.65%,+1.76%,超額收益分別為-1.96%、-2.07%。 

 

    房地產基本面與高頻數據:(1)房產市場:本周60 城新房龍頭股成交面積515.9萬平,環比+36.9%,同比-7.9%;2022 年6 月1 日-6 月17 日累計成交1019.2 萬平,同比-36.6%。2022 年累計成交8740.4 萬平,同比-47.3%;20 城二手房成交面積155.9 萬平,環比+14.8%,同比+3.6%;2022 年6月1 日-6 月17 日累計成交339.1 萬平,同比-21.4%。2022 年累計成交2620.7 萬平,同比-40.3%。16 城新房累計庫存10209.9 萬平,環比-0.2%,同比+9.6%。16 城新房累計庫存10218.9 萬平,環比基本持平,同比+8.5%。16 城新房去化周期為16.9 個月,環比變動-0.7 個月,同比變動+9.0 個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為17.6 個月、15.8 個月、28.7 個月,環比分別變動-0.9 個月、-0.5 個月、-2.7 個月。(2)土地市場:本周(2022.6.13-2022.6.19)百城供應土地數量環比-61.0%,同比-49.8%;供應土地建面環比-55.9%,同比-31.0%。百城土地成交建筑面積環比-80.3%,同比-87.7%;成交樓面價環比-61.5%、同比-77.6%,溢價率環比-1.2pct,同比-1.0pct。 

 

    重點政策:行業數據方面:國家統計局發布5 月經濟數據。5 月商品房銷售額環比增長近三成,市場邊際改善。1-5 月各項指標同比跌幅持續擴大表明房地產市場依舊處于筑底和調整階段。但從單月看,5 月單月出現年內首次環比增長。在穩經濟大盤的框架下,央行超預期降息、地方放松限購限售、房企融資環境改善等系列政策松綁改善了市場預期、有效降低了購房成本。地方政策方面:6 月13 日,南京繼續放松限購,非南京戶籍通過個人及單位補繳方式繳納6 個月社保,即可獲得購房資格。4 月27 日政策中,補繳仍不在允許范圍內,且此前為3 年內在南京連續2 年及以上繳納社�；騻�稅。此外,5 月13 日南京放寬了多孩家庭購房限制,允許二孩及以上家庭新增購一套房;4 月12 日,南京遠郊板塊六合區、溧水區取消限購。6 月以來,南京連續釋放的利好政策逐漸見效,新房、二手房成交量呈明顯上升趨勢,周度成交達近3 個月峰值。房貸龍頭股利率方面,根據貝殼研究院數據,2022 年6 月103 個城市首套房平均房貸利率環比回落49BP 至4.42%,二套利率為5.09%,分別較上月回落49 個、23 個基點,再創2019 年以來新低。分線來看政策放松力度:本周新一線出臺1 例放松政策(限購1 例),新一線城市出臺3例放松政策(限購1 例,下調公積金首付比例2 例),三四線出臺11 例放松政策(調整首套房認定標準3 例,下調公積金首付比例8 例)。 

 

    周觀點:5 月商品房銷售概念股額環比增長近三成,市場邊際改善。6 月以來,50 余地出臺了各類穩樓市政策,密集程度遠超4、5 月,需求旺盛的一二線明顯回暖。隨著供需兩端政策加碼放松,放松效應不斷累積,居民購房信心逐漸回復,房企流動性風險和債務問題逐漸解決,6 月單月銷售和投資有望繼續環比改善。中長期看,隨著風險房企收縮,頭部公司獲得更多資源整合機會。建議關注:1)房地產開發:保利發展、萬科A、招商蛇口、金地集團;2)物業管理:新大正、招商積余、南都物業;3)房地產經紀行業:我愛我家。 

 

    風險提示:房地產調控政策放寬不及預期;行業概念股下行持續,銷售不及預期;行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期;疫情反復、發展超預期。

 

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