本周(2022.6.11-2022.6.17,下同):房地产板块(SW)涨跌幅-0.31%,同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别为+1.65%,+1.76%,超额收益分别为-1.96%、-2.07%。 

 

    房地产基本面与高频数据:(1)房产市场:本周60 城新房龙头股成交面积515.9万平,环比+36.9%,同比-7.9%;2022 年6 月1 日-6 月17 日累计成交1019.2 万平,同比-36.6%。2022 年累计成交8740.4 万平,同比-47.3%;20 城二手房成交面积155.9 万平,环比+14.8%,同比+3.6%;2022 年6月1 日-6 月17 日累计成交339.1 万平,同比-21.4%。2022 年累计成交2620.7 万平,同比-40.3%。16 城新房累计库存10209.9 万平,环比-0.2%,同比+9.6%。16 城新房累计库存10218.9 万平,环比基本持平,同比+8.5%。16 城新房去化周期为16.9 个月,环比变动-0.7 个月,同比变动+9.0 个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为17.6 个月、15.8 个月、28.7 个月,环比分别变动-0.9 个月、-0.5 个月、-2.7 个月。(2)土地市场:本周(2022.6.13-2022.6.19)百城供应土地数量环比-61.0%,同比-49.8%;供应土地建面环比-55.9%,同比-31.0%。百城土地成交建筑面积环比-80.3%,同比-87.7%;成交楼面价环比-61.5%、同比-77.6%,溢价率环比-1.2pct,同比-1.0pct。 

 

    重点政策:行业数据方面:国家统计局发布5 月经济数据。5 月商品房销售额环比增长近三成,市场边际改善。1-5 月各项指标同比跌幅持续扩大表明房地产市场依旧处于筑底和调整阶段。但从单月看,5 月单月出现年内首次环比增长。在稳经济大盘的框架下,央行超预期降息、地方放松限购限售、房企融资环境改善等系列政策松绑改善了市场预期、有效降低了购房成本。地方政策方面:6 月13 日,南京继续放松限购,非南京户籍通过个人及单位补缴方式缴纳6 个月社保,即可获得购房资格。4 月27 日政策中,补缴仍不在允许范围内,且此前为3 年内在南京连续2 年及以上缴纳社保或个税。此外,5 月13 日南京放宽了多孩家庭购房限制,允许二孩及以上家庭新增购一套房;4 月12 日,南京远郊板块六合区、溧水区取消限购。6 月以来,南京连续释放的利好政策逐渐见效,新房、二手房成交量呈明显上升趋势,周度成交达近3 个月峰值。房贷龙头股利率方面,根据贝壳研究院数据,2022 年6 月103 个城市首套房平均房贷利率环比回落49BP 至4.42%,二套利率为5.09%,分别较上月回落49 个、23 个基点,再创2019 年以来新低。分线来看政策放松力度:本周新一线出台1 例放松政策(限购1 例),新一线城市出台3例放松政策(限购1 例,下调公积金首付比例2 例),三四线出台11 例放松政策(调整首套房认定标准3 例,下调公积金首付比例8 例)。 

 

    周观点:5 月商品房销售概念股额环比增长近三成,市场边际改善。6 月以来,50 余地出台了各类稳楼市政策,密集程度远超4、5 月,需求旺盛的一二线明显回暖。随着供需两端政策加码放松,放松效应不断累积,居民购房信心逐渐回复,房企流动性风险和债务问题逐渐解决,6 月单月销售和投资有望继续环比改善。中长期看,随着风险房企收缩,头部公司获得更多资源整合机会。建议关注:1)房地产开发:保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团;2)物业管理:新大正、招商积余、南都物业;3)房地产经纪行业:我爱我家。 

 

    风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业概念股下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期;疫情反复、发展超预期。

 

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