主要結論及投資建議

 

    一、政策支持：中央及地方均圍繞行業規范化及滿足改善人民概念股日益增長多元生活服務需求探索。

 

    二、行業廣闊：初步測算截至2025年物業行業收入空間將至3萬億，業務深度及廣度持續延展。

 

    三、業績穩健：2021年行業收入及利潤保持較高增速，2022年雖受疫情影響，上半年業績面臨壓力，但預計依然維持正增長，且下半年有望持續復蘇，全年繼續實現較高的增速。

 

    四、市場筑底、公司分化：2021年中旬至今，物業板塊經歷較大幅度調整，板塊估值折讓超過50%，主要因港股整體下行及房地產行業信用風險持續發酵牽連關聯方物業公司，2022年以來，高信用的央國企背景物業公司股價表現較為堅挺，相反市場對于民營背景的物企賦予更多擔憂。

 

    總結，物業行業是個好賽道，公司業績也較為強勁，受港股市場及房地產行業下行影響，股價最近一年表現受拖累，但短期沖擊不改長期價值，我們看好高信用的央國企公司保持穩健的業績：

 

    推薦華潤萬象生活、保利物業等，也同時看好優質頭部民營物業在行業筑底后有更高的向上彈性：推薦碧桂園服務、金科服務等。

 

    風險提示

 

    1、房地產行業竣工低于預期：當前銷售面積與竣工面積剪刀差依然未填補，由于當前融資持續收緊，施工進度或低于預期，導致竣工低于預期，從而減緩行業在管面積增量的增速；2、房地產市場銷售低于預期：受行業景氣度下行及資金監管收緊影響，商品房銷售受抑制，若行業銷售持續萎靡，或影響圍繞開發商相關的非業主增值服務的業務拓展及收入。

 

    3、物業費市場化進度低于預期：當前物業管理龍頭股費有部分放開趨勢，但從市場化程度來看，依然處在初級階段，若長期受管控，疊加不斷提升的成本，將對基礎物業服務毛利率水平產生一定的抑制；

 

    4. 物管業務行業滲透率提升不及預期：本報告較多預測給出了行業滲透率提升的判斷，但存在物業概念股全覆蓋政策落地進度低于預期，最終導致行業面積增速低于預期的風險。

 

    5. 研報信息使用不及時風險：本報告基于歷史數據編寫，存在數據引用不及時，未能就最新情況進行解讀造成的偏差風險。

 

    6. 數據測算偏差風險：1）數據分析樣本存在主觀篩選，可能導致結果與行業實際情況存在偏差風險；2）行業數據測算均基于一定前提假設條件，存在實際達不到，不及預期的風險。

 

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