行業近況

 

    上周共45 城披露周度銷售數據，新房銷售面積環比增長14%，同比降幅收窄至-27%（上上周-36%）；上周10 個重點城市推盤量環比增長122%，去化率上行至67%（上上周42%）；6 月全國首套與二套房貸主流利率環比5 月下行49bp和23bp至4.42%和5.09%。

 

    評論

 

    上周新房銷售同比跌幅收窄至三成內，排除端午假期周已連續五周同環比均回升。在剔除廣州等4 城1后，上周我們監測45 個樣本城市新房銷售面積環比增長14%，同比降幅收窄至-27%（上上周-36%，上周包含廣州等4 城同比-12%），其中超高/高能級城市同比下降27%（上上周-32%），中低能級城市在低基數下同比降幅收窄至-24%（上上周-52%）；6 月前三周新房銷售面積累計同比降幅較5 月（-54%）收窄至-32%。此外，我們發現5 月初至今出臺住房支持政策的城市，周均新房與二手房銷售面積較政策出臺前一個月分別環比增長43%和24%。

 

    上周重點城市周均推盤量環比翻倍，去化率邊際上行。上周10 個重點城市新推房源環比增長122%至7566 套，去化率上行25ppt至67%。6 月前三周周均推盤量環比5 月增長12%，去化率上行至58%（5 月44%）。

 

    上周300 城宅地成交面積與金額同比仍深跌。上周沈陽完成首輪集中土拍，推出5 宗宅地中僅4 宗底價成交，成交金額14 億元為歷次土拍最低；青島完成第二輪集中土拍，推出的27 宗宅地成交26 宗，整體溢價率與首輪基本持平。上周300 城宅地成交建面和成交金額分別同比下降75%和83%，溢價率下行3ppt為3%，流拍率下行至16%（上上周27%）。

 

    6 月房貸利率延續下行趨勢。6 月5 年期LPR保持平穩為4.45%，全國首套與二套房貸主流利率環比5 月下行49bp和23bp至4.42%和5.09%（較5 年期LPR加點-3bp和64bp），銀行平均放款周期較5 月持平為29 天。

 

    估值與建議

 

    自5 月初以來各地方樓市政策調整頻繁，帶動新房銷售概念股同比跌幅持續收窄至三成上下。隨著政策調整積極作用逐步顯現，我們認為新房銷售有望筑底并企穩回升，但仍須關注房企信用風險可能帶來的不確定性，建議仍以安全邊際較高的優質龍頭為主：A股-保利、金地、招蛇、萬科、濱江、華僑城龍頭股、華發；H股-中海、華潤、建發、越秀、宏洋、美置，建議關注綠城中國（未覆蓋）；物管板塊-保利物業、綠城服務、中海物業概念股和華潤萬象生活。同時對受益于基本面好轉的“彈性”民企加大關注：H股-旭輝、碧桂園；物管板塊-碧桂園服務、旭輝永升服務。

 

    風險

 

    政策變化或基本面修復不及預期；房企信用龍頭股端加速惡化；疫情影響超預期。

 

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