行业近况

 

    上周共45 城披露周度销售数据，新房销售面积环比增长14%，同比降幅收窄至-27%（上上周-36%）；上周10 个重点城市推盘量环比增长122%，去化率上行至67%（上上周42%）；6 月全国首套与二套房贷主流利率环比5 月下行49bp和23bp至4.42%和5.09%。

 

    评论

 

    上周新房销售同比跌幅收窄至三成内，排除端午假期周已连续五周同环比均回升。在剔除广州等4 城1后，上周我们监测45 个样本城市新房销售面积环比增长14%，同比降幅收窄至-27%（上上周-36%，上周包含广州等4 城同比-12%），其中超高/高能级城市同比下降27%（上上周-32%），中低能级城市在低基数下同比降幅收窄至-24%（上上周-52%）；6 月前三周新房销售面积累计同比降幅较5 月（-54%）收窄至-32%。此外，我们发现5 月初至今出台住房支持政策的城市，周均新房与二手房销售面积较政策出台前一个月分别环比增长43%和24%。

 

    上周重点城市周均推盘量环比翻倍，去化率边际上行。上周10 个重点城市新推房源环比增长122%至7566 套，去化率上行25ppt至67%。6 月前三周周均推盘量环比5 月增长12%，去化率上行至58%（5 月44%）。

 

    上周300 城宅地成交面积与金额同比仍深跌。上周沈阳完成首轮集中土拍，推出5 宗宅地中仅4 宗底价成交，成交金额14 亿元为历次土拍最低；青岛完成第二轮集中土拍，推出的27 宗宅地成交26 宗，整体溢价率与首轮基本持平。上周300 城宅地成交建面和成交金额分别同比下降75%和83%，溢价率下行3ppt为3%，流拍率下行至16%（上上周27%）。

 

    6 月房贷利率延续下行趋势。6 月5 年期LPR保持平稳为4.45%，全国首套与二套房贷主流利率环比5 月下行49bp和23bp至4.42%和5.09%（较5 年期LPR加点-3bp和64bp），银行平均放款周期较5 月持平为29 天。

 

    估值与建议

 

    自5 月初以来各地方楼市政策调整频繁，带动新房销售概念股同比跌幅持续收窄至三成上下。随着政策调整积极作用逐步显现，我们认为新房销售有望筑底并企稳回升，但仍须关注房企信用风险可能带来的不确定性，建议仍以安全边际较高的优质龙头为主：A股-保利、金地、招蛇、万科、滨江、华侨城龙头股、华发；H股-中海、华润、建发、越秀、宏洋、美置，建议关注绿城中国（未覆盖）；物管板块-保利物业、绿城服务、中海物业概念股和华润万象生活。同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注：H股-旭辉、碧桂园；物管板块-碧桂园服务、旭辉永升服务。

 

    风险

 

    政策变化或基本面修复不及预期；房企信用龙头股端加速恶化；疫情影响超预期。

 

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