5 月銷售環比轉正，復蘇力度相對較弱

 

    1-5月銷售金額同比-31.5%，增速較1-4月下降2.0pct；5月單月銷售龍頭股金額環比+29.7%，同比-37.7%，降幅較4 月收窄8.9pct。1-5 月銷售面積同比-23.6%，增速較1-4 月下降2.7pct；5 月單月銷售面積環比+25.8%，同比-31.8%，降幅較4 月收窄7.2pct。

 

    從增速來看，5 月全國商品房龍頭股銷售面積和金額累計同比降幅雖仍在擴大，但單月環比增速年內首次轉正，單月同比降幅也較4 月有所收窄，銷售增速呈現企穩修復跡象，且與重點城市高頻銷售數據趨勢保持一致。我們認為，疫后需求自然復蘇、按揭利率加速下行及因城施策密集落地共同推動銷售改善。我們預計，下半年低基數效應之下，隨著需求側預期慣性修復，三季度銷售增速有望進一步脈沖改善。與此同時，考慮到本輪復蘇力度和持續性依然存在一定不確定性，基本面二次下行的悲觀情景下政策寬松仍具彈性空間。鑒于行業信用風險仍在蔓延，我們認為復蘇期主體資質或將成為居民購房選擇的關鍵變量，行業將由信用分化演變至銷售分化，整體呈現“弱復蘇、強分化”格局。

 

    開發投資環比提升，新開工同比降幅擴大

 

    1-5 月房地產開發投資累計完成額同比-4.0%，較1-4 月下降1.3pct。 5 月單月同比-7.8%，降幅較4 月縮窄2.3pct，環比增速由負轉正+14.0%。增量端：1）1-5 月土地成交價款累計額同比-28.1%，增速較1-4 月下降7.5pct； 2）1-5 月新開工面積累計同比-30.6%，增速較1-4 月下降4.3pct。單月新開工有所回暖，環比+20.1%。存量端：1-5 月房屋施工面積累計同比-1.0%，增速較1-4 月下降1.0pct；房屋竣工面積累計同比-15.3%，增速較1-4 月下降3.4pct。 單月施工與竣工面積較上月環比略有改善，但絕對水平仍處歷史低點。

 

    5 月開發投資環比提升，但累計增速已連續第15 個月下滑且降幅仍在擴大。近期融資及預售監管等供給政策支持力度加大，但銷售下行對投資能力的降低及需求修復的不確定性對投資意愿的影響顯然更大，房企信心亟需重塑。新開工、竣工等指標中開工降幅最大，市場預期仍偏悲觀。在基本面確立趨勢性改善之前，預計投資將繼續承壓下行。

 

    到位資金繼續走低，房企臨近償債高峰

 

    1-5 月全國房地產龍頭股開發企業到位資金同比-25.8%，增速較1-4 月下降2.2pct。5 月單月到位資金環比+14.6%，同比-33.4%，降幅較4 月收窄2.2pct。1-5 月定金及預收款同比-39.7%，5 月單月同比-48.7%，環比+21.9%，環比增速弱于商品房龍頭股銷售金額。1-5月個人按揭貸款同比-27.0%，5 月單月同比-34.4%，環比+4.8%。

 

    5 月到位資金同比增速走低，國內貸款龍頭股繼續下行，定金及預收款、個人按揭貸概念股款因銷售回暖雖出現單月環比上升，但較大的同比降幅反映出房企面臨的銷售回款壓力。盡管融資環境有所改善，但伴隨6-7 月的償債高峰，民營房企資金龍頭股端仍將面臨考驗。

 

    交易復蘇，迎接分化

 

    5 月政策成效初顯，基本面迎來弱復蘇，銷售、投資等核心指標單月環比轉正，有望推動板塊估值進一步修復。如若壓制需求的系統性因素可繼續緩解，我們認為需求復蘇將率先由國央企和頭部公司吸收，行業或將從信用分化加速演變至銷售分化，形成“弱復蘇、強分化”格局，而優質房企也將進一步受益于本輪非對稱性復蘇。未來行業beta 取決于行業結構調整、產能出清節奏和政策托底力度；alpha 在于收并購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：新城控股、旭輝控股集團；3）優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：首開股份、華發股份、金融街、越秀地產、建發國際等。

 

    風險提示：行業信用風險概念股蔓延；行業銷售下行周期開始；行政調控保持高壓;

 

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