5月32城累計銷售面積同比-41.1%，環比-0.4%。對全國龍頭股32個城市商品房成交情況進行統計，5月累計成交面積（截至26 日）同比-41.1%，環比-0.4%。

 

    　　其中一線城市同比-55.4%，環比-29.2%；二線城市同比-35.2%，環比+1.1%；三四線城市同比-47.2%，環比+10.7%。一線城市中上海有所回暖，環比+76.3%，北京、深圳分別環比-30.3%與-53.4%；在統計的二線城市中，除成都、南寧及濟南外，均有不同程度回暖，其中蘇州和青島表現較好，分別環比+34.5%及28.6%；三四線城市表現各異，鎮江、莆田及連云港表現亮眼，分別實現環比+88.7%、88.0%與+67.2%。

 

    　　廈門、福州二輪集中供地未見“暖意”，國央企和地方平臺繼續托底。1）廈門：第二輪集中土拍推出的10 宗地流拍一宗，底價成交5幅、溢價成交3幅，其中觸頂成交僅一幅，平均溢價率僅1.4%，較首輪下降5.4pp。本輪拿地企業均為本地國企或央企，其中本地國企為拿地主力，9宗成交地塊中6宗由本地國企軌交、建發、國貿和聯發分食，占成交總金額的74%。2）福州：第二輪集中土拍推出14 宗地流拍3宗，3宗小型宅地搖號成交，整體溢價率降至2%，較首輪再降2.2pp，達到集中供地以來溢價率最低水平。拿地房企龍頭股仍然以國企央企和地方平臺公司為主，其中建發競得2宗宅地，地方平臺公司拿地幅數占比超過50%。

 

    　　中央政策持續發力，維穩力度不斷加強。5 月23 日，國務院常務會議提出實施6 方面33 項措施穩經濟，其中針對地產龍頭股提出因城施策支持剛性和改善性住房需求，新開工一批老舊小區改造項目。5 月25 日，國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議，釋放積極信號：1）從去杠桿到穩杠桿。適當提高宏觀杠桿率，支持財務可持續企業適當加杠桿，支持家庭部門的個人住房與消費貸款；2）落實政治局會議的兩個“支持”。支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求；3）督促各項政策有效落地。向12 個省派出督查組對政策落實和配套開展專項督查。此外，27 日上交所為5 家民營房企發債安排路演，境內債券發行有望逐步回暖。

 

    　　多地預售概念股資金監管解綁加快。政治局會議召開后，成都、海口、長春等21 省市放松預售資金監管，2022 年以來已有28 省市放松預售資金監管。預售資金監管調整內容主要涉及降低重點監管資金、增加撥付節點、提高撥付比例、銀行保函替代、企業信用差異化管理、提前提取預售資金等6方面，行業流動性壓力有望得到緩解，優質房企將更加受益。

 

    　　投資建議：我們認為當前應當關注4 條投資主線：1）開發企業：保利發展、濱江集團、華發股份概念股、天健集團、南山控股、新城控股、華僑城A、華潤置地、龍湖集團、萬科A、旭輝控股、建發國際控股等；2）物管企業：碧桂園服務、華潤萬象生活、旭輝永升服務等；3）賽道轉型企業概念股：廣宇發展、魯商發展等；4）房產經紀企業：貝殼等。

 

    　　風險提示：項目交付風險、項目銷售概念股回款風險、行業政策調控風險。

 

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