財富管理和資產管理,長期看是認知的變現。但對市場和世界的認知接近于真相,本身就是很困難的事。諾亞財富的GPTalk是一系列諾亞通過多年積累的獨特GP生態圈連接全球頂級且優秀管理人的訪談實錄,透過能夠看見真相的問題,分享他們過去投資和未來投資的好決定、改變和真趨勢。
近期,諾亞財富與另類投資領域巨擘博楓資產董事總經理布萊恩·金斯敦進行了獨家對話,圍繞實物資產投資機會進行了前瞻展望。
來自加拿大的博楓資產管理公司Brookfield Asset Management Inc.(BAM)創始于1899年,至今已擁有百余年歷史,在房地產、可再生能源、基礎設施和私募股權領域的管理和運營歷史已超過120年;在管資產約為8500億美元,是世界上最大的資產管理公司之一,重新定義了另類投資領域。
房地產市場的調整是否結束,是不是可以開始布局?布萊恩·金斯敦表示,地產價格受制于利率,高利率會降低房地產的資本化率,而美國現在處于加息周期,地產市場交易萎縮,價格下跌。
“不過好消息是現在美聯儲的緊縮周期已經進入尾聲,交易量也開始慢慢恢復,我們認為重新開始考慮投資房產的黃金時間已經臨近了——可能是未來2周、或者是幾個月時間——雖然具體時間不確定,但現在可以開始關注地產市場了。”
對于美國經濟不穩,出現消費萎靡,地產市場是否會出現基本面驅動的第二波下跌的問題,布萊恩·金斯敦指出,當前地產市場和2008年次貸危機時的主要區別在于,08年那時的房屋空置率很高,而現在由于高利率環境,地產商借錢成本很高,供給沒有泛濫,即便未來美國進入一個小幅的經濟衰退,地產價格在基本面驅動的下跌之后也會快速反彈,因為沒有過剩的供給。而且美國也推出了一些財政刺激計劃,推動基礎設施建設,只不過當前這部分撥款還沒有到位,一旦計劃真正落地執行,會為地產市場注入活力。
當記者問到如何看待房地產和基建投資的區別時,布萊恩·金斯敦坦言:兩類資產都是很好的投資品,實物資產是取代傳統固收類債券投資的品種,區別在于基建投資與通脹更直接掛鉤,長期合約中都有與通脹相關的條款;而地產是間接與通脹掛鉤,因為通脹上升的時候租金會上升。
總的來說,兩者都有抗通脹的效果,都是很好的投資。我們認為房地產和基建投資的底層邏輯是一致的,都是需要巨大的初始投資,然后提供長期穩健的現金流。
“當然基建投資的長期現金流更加穩定,而房地產受到短期經濟周期運行的影響較大,當市場周期不好,你可能想要更穩定的長期現金流,但是周期上行的時候,地產會提供更好的回報,所以我們認為兩類資產都可以配置,主要是取決于投資者的風險偏好和資金久期。”
