财富管理和资产管理,长期看是认知的变现。但对市场和世界的认知接近于真相,本身就是很困难的事。诺亚财富的GPTalk是一系列诺亚通过多年积累的独特GP生态圈连接全球顶级且优秀管理人的访谈实录,透过能够看见真相的问题,分享他们过去投资和未来投资的好决定、改变和真趋势。
近期,诺亚财富与另类投资领域巨擘博枫资产董事总经理布莱恩·金斯敦进行了独家对话,围绕实物资产投资机会进行了前瞻展望。
来自加拿大的博枫资产管理公司Brookfield Asset Management Inc.(BAM)创始于1899年,至今已拥有百余年历史,在房地产、可再生能源、基础设施和私募股权领域的管理和运营历史已超过120年;在管资产约为8500亿美元,是世界上最大的资产管理公司之一,重新定义了另类投资领域。
房地产市场的调整是否结束,是不是可以开始布局?布莱恩·金斯敦表示,地产价格受制于利率,高利率会降低房地产的资本化率,而美国现在处于加息周期,地产市场交易萎缩,价格下跌。
“不过好消息是现在美联储的紧缩周期已经进入尾声,交易量也开始慢慢恢复,我们认为重新开始考虑投资房产的黄金时间已经临近了——可能是未来2周、或者是几个月时间——虽然具体时间不确定,但现在可以开始关注地产市场了。”
对于美国经济不稳,出现消费萎靡,地产市场是否会出现基本面驱动的第二波下跌的问题,布莱恩·金斯敦指出,当前地产市场和2008年次贷危机时的主要区别在于,08年那时的房屋空置率很高,而现在由于高利率环境,地产商借钱成本很高,供给没有泛滥,即便未来美国进入一个小幅的经济衰退,地产价格在基本面驱动的下跌之后也会快速反弹,因为没有过剩的供给。而且美国也推出了一些财政刺激计划,推动基础设施建设,只不过当前这部分拨款还没有到位,一旦计划真正落地执行,会为地产市场注入活力。
当记者问到如何看待房地产和基建投资的区别时,布莱恩·金斯敦坦言:两类资产都是很好的投资品,实物资产是取代传统固收类债券投资的品种,区别在于基建投资与通胀更直接挂钩,长期合约中都有与通胀相关的条款;而地产是间接与通胀挂钩,因为通胀上升的时候租金会上升。
总的来说,两者都有抗通胀的效果,都是很好的投资。我们认为房地产和基建投资的底层逻辑是一致的,都是需要巨大的初始投资,然后提供长期稳健的现金流。
“当然基建投资的长期现金流更加稳定,而房地产受到短期经济周期运行的影响较大,当市场周期不好,你可能想要更稳定的长期现金流,但是周期上行的时候,地产会提供更好的回报,所以我们认为两类资产都可以配置,主要是取决于投资者的风险偏好和资金久期。”
