事项：

    2019 年11 月21 日，公司发布《关于发行股份购买资产暨关联交易事项之标的资产过户完成的公告》，公司发行股份购买资产暨关联交易之标的资产招商局物业管理有限公司100%股权的过户手续已办理完成，招商物业成为公司的全资子公司。

    国信地产观点：1）公司收购招商物业，实现了中航与招商物业两大优质资产的珠联璧合，这是积极响应“国家关于加大推进央企战略性重组改革”的重大举措，从而实现资源禀赋的进一步优化；2）交易完成后，公司备考物管营收规模位居已上市物业管理企业第一位，在管合约面积规模进入物管板块第一梯队之列；3）财务指标进一步优化；4）投资建议：

    资产过户完成，标志着公司资产整合再向前迈出了实质性的一大步，后续还需要完成——向交易对方发行股份并办理新增股份上市、办理本次交易涉及的注册资本变更、对标的资产过渡期间损益进行专项审计等事项，假设最终于2020 年完成，按扩股后的总股本10.6 亿股摊薄，预计2020/21/22 年EPS 分别为0.73/0.85/0.97 元，对应PE 为31/26/23X。

    其中物管业务2020/21/22 年的EPS 分别为0.51/0.67/0.86，物管业务归母净利润年复合增长率达33%。公司是A 股唯一的物管龙头及唯一的机构物管企业，具备双重稀缺性，维持“增持”评级。5）风险：股价短线获利回吐的风险、资产整合及团队磨合不达预期的风险。

    评论：

    积极响应国家战略，资源禀赋再优化

    交易完成后招商蛇口将直接加间接持股达到51.16%，成为上市公司的控股股东，实际控制人变更为招商局集团，最终控制人为国务院国资委；中航国际仍为第二大股东，持股比例为12.97%。

    公司收购招商物业100%股权，实现了中航与招商物业两大优质资产的珠联璧合，这是国务院国资委积极响应“国家关于加大推进央企战略性重组改革”的重大举措，未来有望提质增效，提高主业核心竞争力，集中优势做强做优，有利于更好发挥招商局和中航工业各自在商办、中高端住宅管理及机构物业的优势。

    根据公司2019 年11 月08 日公告，下一步拟更名为“招商积余”，代码将变更为“001914”。中国有句古语“积善之家必有余庆”，“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产，“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等，契合中航善达的战略及业务发展定位。“1914”代表着招商局于1914 年2 月实行航、产分业管理，成立“积余产业公司”，这是招商局集团最早的直属房地产企业，也是20 世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一。“1914”对招商局及中国房地产均有着特殊意义，公司下一步的更名极大地彰显了国家赋予公司的“央企物管旗舰”的战略定位。

    珠联璧合，领跑未来

    截至2018 年末，公司物业管理业务实现营业收入37.2 亿元，同比增长29.7%；招商物业实现物业管理营业收入28.2亿元，同比增长22.8%。截至2019 年6 月，中航物业全国物业管理项目613 个，管理面积7634 万平方米，同比增长37%；招商物业在管合约面积达7292 万平方米。公司成功收购招商物业后，公司2018 年的备考合并物业管理服务业务营业收入约65 亿元，位居已上市物业管理企业第一位；截至2019 年6 月的在管合约面积将超过1.4 亿平方米，进入物管板块第一梯队之列。

    财务指标优化

    截至2019 年6 月30 日，招商物业账面货币资金余额0.95 亿元，其他应收款中归集至招商蛇口的资金余额为1.01亿元，无银行借款等有息负债。收购完成后，该等资金并入公司，将进一步增强公司资金实力。近几年，公司持续促进战略及经营的转型，聚焦物业资产管理业务，融资需求下降，逐步偿还银行借款，资产负债率较低且呈现下降趋势。 收购完成后，截至2018 年末，公司备考资产负债率由63.1%降低至55.3%；截至2019 年6 月30 日，公司备考资产负债率由61.3%降低至53.3%，公司偿债能力得到增强。

    投资建议：A 股稀缺物管标的，维持“增持”评级资产过户完成，标志着公司资产整合再向前迈出了实质性的一大步，后续还需要完成——向交易对方发行股份并办理新增股份上市、办理本次交易涉及的注册资本变更、对标的资产过渡期间损益进行专项审计等事项，假设最终于2020 年完成，按扩股后的总股本10.6 亿股摊薄，预计2020/21/22 年EPS 分别为0.73/0.85/0.97 元，对应PE 为31/26/23X。

    其中物管业务2020/21/22 年的EPS 分别为0.51/0.67/0.86，物管业务归母净利润年复合增长率达33%。公司是A 股唯一的物管龙头及唯一的机构物管企业，具备双重稀缺性，维持“增持”评级。

    风险

    股价短线获利回吐的风险、资产整合及团队磨合不达预期的风险。