报告摘要：

    　　板块复盘：截止至11 月11 日，核心物业股股价指数较年初上升达109.61%，而同期恒生综指上升8.5%，头部公司估值创新高，市场对于板块的认可度、关注度持续提升。目前龙头物管公司2020 年PE 大多在20-30 倍区间，考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，我们认为物业板块仍具备相当的投资价值。但面对全市场对于物管行业的热捧，我们认为在个股的选择上更应保持冷静，倾向于选择基本面确定性强、增值服务或非住宅物业领域有先发、差异化优势的龙头公司。

    　　2020年趋势展望：

    　　确定性逻辑进一步强化，板块估值无下修风险：竣工拐点已现，龙头物管公司其关联方将如期交付大量项目，由于增量项目比例的持续提升，部分龙头物管公司能够在保证服务质量的同时获取超越行业均值的基础服务毛利率。同时得益于增量面积的大量交付以及充沛的合同面积，板块估值无下修风险。

    　　收并购迎来又一个丰年：充沛的现金与IPO 后募集的大量资金，我们判断2020年物业管理行业将继续迎来收并购的大年，我们更希望能够见到一些在业态、布局区域上形成互补，“质”上的增长。

    　　市场拓展竞争加剧，非住宅业态收入占比提升：行业虽无短期增长的近忧，但仍有基数增长后中长期增速放缓的远虑，因此明年市场拓展的竞争必然会进一步加剧。非住宅物业竞争相对缓和且易形成差异化优势，明年龙头物管公司在非住宅领域必将会有大的动作。

    　　科技赋能提升行业全要素生产率，经营提效带来结构性机会：相较于科技应用对全行业潜移默化的改变，部分公司受益于分拆上市后的经营提效，将迎来利润水平的修复，结构性机会值得把握。

    　　社区增值服务暂未达到瓶颈，明年将延续高速增长态势。

    　　政策环境保持友好，行业加速迈向真正的市场化。

    　　维持行业优于大势评级，首先推荐碧桂园服务、中航善达、永升生活服务，长期关注绿城服务。

    　　风险提示：增值服务、非住宅业态拓展不及预期；房地产市场超预期下滑。