报告摘要：

    展望2020年，一 二线和强三线城市，“因城施策”的政策调整，触发需求端释放，预计2020 年全年商品房销售面积降幅不会超过5%。

    全年房价不会下跌，保持稳定。2019 年1-10 月的房地产开发投资仍保持10%以上的高增长，与18 年完全靠土地购置费拉动不同，19年施工面积的增长带动建安投资的增长对房地产投资增长起到较强的支撑作用，土地购置费的拉动作用将会逐步减弱，有望在20 年年中见底。19 年全年新开工面积有望保持在8%以上的高位增长，支撑20 年施工面积的增速维持在高位，同时未来2 年是竣工大年，建安投资有望迎来高增，明年房地产投资增速仍有韧性。

    下半年以来房地产的资金收紧主要集中在企业端，绝非是一刀切的监管，核心是监管房企融资用途的合规性。在上半年房地产信托高速增长之后，下半年以来对房地产信托进行了更严格的监管，防范相关金融风险的积聚。未来房地产的资金监管，核心仍是“堵偏门，开正门”，个人和企业合理的资金需求仍将会得到支持和满足。

    目前板块的绝对估值和相对估值均处于历史底部区间，即使短期内无政策利好带动估值中枢上行，亦无下行压力。头部房企经营层面灵活改变以应对资金压力，信用风险不大，优秀公司业绩增长的确定性带来配置价值。

    随着开发业务增速降低，商业和物业板块在房企业务构成中的比例和战略地位将逐渐提升，在其中长期潜心耕耘者有望取得行业领先地位。在流动性宽松周期中，布局一二线城市核心区域的商业地产公司凭借其收益的确定性和现金流的稳定性往往能取得超额收益。

    物管板块，我们认为物业公司在管面积增长确定性的逻辑将进一步得到确认，科技赋能带来经营效率提升，社区增值服务延续快速增长，行业的政策环境有望更加友好，物业费提价难度下降。

    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：华夏幸福、金地集团、招商蛇口、保利地产和万科A；建议关注二线高增长房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；持续看好核心布局区域商业公司：金融街，大悦城；以及龙头物管公司：碧桂园服务、中航善达；

    风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行