投資要點(diǎn)

    　　事件：統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019 年1-10 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況：

    　　2019 年1-10 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603 億元，同比增長10.3%，增速比1-9 月份回落0.2 個百分點(diǎn)。房屋新開工面積185634 萬平方米，同比增長10.0%，增速加快1.4 個百分點(diǎn)。商品房銷售面積133251 萬平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1-9 月份為下降0.1%；商品房銷售額124417 億元，同比增長7.3%，增速加快0.2 個百分點(diǎn)。

    　　點(diǎn)評：

    　　10 月銷售數(shù)據(jù)好于預(yù)期。銷售單月增速持續(xù)為正，單月銷售面積增速為1.9%，單月銷售金額增速9.7%，環(huán)比分別回落1.0 個百分點(diǎn)、提升0.3 個百分點(diǎn)，單月銷售面積增速連續(xù)4 個月為正，好于預(yù)期。我們判斷銷售數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)與房企加快推貨及中西部表現(xiàn)超預(yù)期相關(guān)。從累計(jì)數(shù)據(jù)看，2019 年1-10 月份，商品房銷售面積133251 萬平方米，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1-9 月份為下降0.1%；商品房銷售額124417 億元，增長7.3%，增速加快0.2 個百分點(diǎn)，銷售數(shù)據(jù)好于預(yù)期。

    　　單月新開工、竣工增速回升明顯：1-10 月房屋新開工面積185634 萬平方米，增長10.0%，增速加快1.4 個百分點(diǎn)；單月新開工面積同比增長23.2%，增速回升16.6 個百分點(diǎn)，創(chuàng)2018 年9 月以來新高。竣工數(shù)據(jù)看，1-10 月房地產(chǎn)竣工面積同比增幅為-5.5%，降幅比1-9 月份收窄3.1個百分點(diǎn)；竣工單月同比增幅為19.2%，連續(xù)3 個月轉(zhuǎn)正，且增幅持續(xù)擴(kuò)大。竣工好轉(zhuǎn)將有效提振地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈的需求，利好物業(yè)管理板塊。

    　　投資增速保持高位，但回落趨勢不變。1-10 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603 億元，同比增長10.3%，增速比1-9 月份回落0.2 個百分點(diǎn)。我們判斷整體投資增速Q(mào)4 維持回落趨勢：1）19Q3 土地市場開始降溫，遞延付款下導(dǎo)致土地購置費(fèi)慣性回落；2）新開工增速自19Q1 以來略有下滑。

    　　土地數(shù)據(jù)各個口徑之間偏差較大。高頻口徑：1）統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10 月土地購置面積18383 萬平方米，同比下降16.3%；土地成交價款9921億元，同比下降15.2%。2）中指院數(shù)據(jù)：1-10 月全國300 城土地出讓金總額為38993 億元，同比增長16%。遞延口徑：1）統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月土地購置費(fèi)累計(jì)32012 億元，同比增長19.6%；2）財政部數(shù)據(jù)，1-9月國有土地使用權(quán)出讓收入同比增長5.8%。

    　　投資建議：預(yù)計(jì)2020 年政策將趨于平穩(wěn)，政策嚴(yán)厲程度與市場熱度反向。房企表現(xiàn)將趨于分化，資產(chǎn)質(zhì)量、持續(xù)性收入、融資成本和權(quán)益銷售增速將成為決定估值的關(guān)鍵指標(biāo)。推薦保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團(tuán)、中南建設(shè)、招商蛇口、榮盛發(fā)展，內(nèi)房股推薦旭輝控股集團(tuán)、中國金茂、龍光地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、金地商置。

    　　風(fēng)險提示：行業(yè)銷售波動；政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險；融資環(huán)境變動；企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險；匯率波動風(fēng)險