房地产行业月报：销售面积累计同比由负转正 投资保持韧性
投资要点：
1-10 月数据关注点：从全国商品房销售来看，10 月销售面积同比增长1.94%，较9 月有所缩小，累计同比由负转正；10 月销售金额同比增幅缩小至9.71%，累计同比涨幅有所扩大。从分线商品住宅销售情况来看，一线销售面积及金额10 月累计同比增速均与9 月持平；二线销售面积10 月累计跌幅收窄，且销售金额的涨幅扩大；三四线销售面积10 月累计涨幅扩大，但销售金额10 月累计同比增速小幅下降。全国层面来看，1-10 月各线在低基数效应下相对平稳�？悸腔颓捌谠鏊�，预计行业全年增速有望再创历史新高。
1-10 月投资增速小幅下降、新开工增速有所上升。但是受低基数影响，新开工单月同比增速反弹至23.23%。10 月单月投资同比增速相较9 月小幅下降至8.78%。土地购置方面，购置面积单月同比小幅上升，累计同比跌幅收窄。我们认为，随着前期土地市场走冷、地价回归理性，房企的土地购置意愿岁末会小幅回暖。由于当前房企融资政策仍然偏紧，我们仍预计房企持续加杠杆能力不足。伴随4 季度后半段开始，行业基数将逐步上行，投资、新开工累计同比增速会放缓节奏，增速有所回落。
10 月房屋竣工面积同比增长19.22%，竣工面积连续三月正增长，且涨幅相较9月有所扩大。我们认为，竣工数据于8 月出现明显拐点，后续单月同比增幅有望进一步扩大，累计同比跌幅有望持续收窄。
房地产投资累计同比增长10.3%。2019 年1-10 月全国房地产累计开发投资为109603 亿元，同比增长10.3%，增速较2019 年1-9 月有小幅下降。房地产新开工面积同比增长10.0%。1-10 月，全国房地产开发企业房屋新开工面积18.56亿平方米，同比增长10.0%，增速较2019 年1-9 月份升高1.4 个百分点。1-10月商品房销售面积累计同比增加0.1%。2019 年1-10 月商品房销售面积13.33亿平方米，同比增加0.1%，累计同比由负转正。其中，住宅销售面积同比增长1.5%，办公楼销售面积同比下降11.9%，商业营业用房销售面积同比下降14.0%。
一线销售增速不变，二线销售额小幅上升，三四线销售受低基数影响继续小幅反弹。2019 年1-10 月一线城市商品住宅销售面积2885 万平方米，累计同比增长14.3%，增速与2019 年1-9 月持平；二线城市商品住宅销售面积22408 万平方米，累计同比减少0.7%，跌幅较2019 年1-9 月收窄0.5 个百分点；三四线城市商品住宅销售面积91840 万平米，累计同比增长1.6%，增速较2019 年1-9 月上升0.3 个百分点。
土地购置保持低位，房企拿地意愿略有回暖。1-10 月，全国房地产开发企业土地购置面积18383 万平方米，累计同比减少16.3%，跌幅相较2019 年1-9 月的-20.2%缩小3.9 个百分点。
房企融资到位资金增速小幅回落。前10 月房地产资金来源总量达到14.5 万亿元，累计同比增长7.01%，增速比2019 年1-9 月份下降0.11 个百分点。
投资建议：维持“优大于市”评级。继续围绕估值分红增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、大悦城】、成长【华夏幸福、中南建设、阳光城】、地方国资【华发股份、北京城建】、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等。风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。
