事件：

    11 月8 日，招商蛇口公布公司10 月销售数据，10 月公司实现签约金额170.6亿元，同比+2.5%；实现签约面积86.3 万平方米，同比+18.7%；10 月公司新增建面351.5 万平方米，同比+2,065.1%；总地价112.4 亿元，同比+593.6%。

    点评：

    10 月销售171 亿、同比+3%，累计销售1,791 亿、同比+39%，销售稳增

    10 月销售金额170.6 亿元，环比-27.3%、同比+2.5%，低于克而瑞主流50 房企月平均同比+36.1%；销售面积86.3 万方，环比-16.7%、同比+18.7%，高于我们高频跟踪的45 城10 月成交面积同比+7.9%；销售均价19,779 元/平米，环比-12.7%，较18 年-4.1%。1-10 月累计销售金额1,791.0 亿元，同比+34.8%，较上月-4.6pct；销售面积919.3 万方，同比+46.1%，较上月-3.6pct。1-10 月累计销售均价19,428 元/平米，较18 年-5.5pct；公司前10 月销售同比保持稳增，已完成19 年计划销售额2,000 亿的89.6%，考虑到11 月属于较低基数月，以及公司优异布局，预计全年销售超计划无虞。

    10 月拿地112 亿，同比+594%，拿地/销售额比66%，拿地量创年内新高

    10 月公司在土地市场新获取上海、南京、昆明、嘉兴、温州等7 城共9 个项目，合计新增建面351.5 万方，同比+2,065.1%，对应地价112.4 亿，同比+593.6%；拿地面积权益占比45.6%，较上月+8.6pct；楼面价3,198 元/平米，环比-36.1%，同比-68.0%，拿地均价大幅下降主要源于昆明和三亚3 个大体量项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比65.9%，较上月+35.5pct，属年内拿地最积极月份。1-10 月公司共新获59 地块，共新增规划面积1,182.4 万方，同比+14.9%；总地价736.3 亿元，同比-11.5%；拿地面积权益占比52.4%，较18 年-2.8pct；拿地额占比销售额41.1%，较18 年下降14.0pct；平均楼面地价6,227 元/平米，较18 年楼面均价-14.0%，拿地扩张并注重成本可控。

    投资建议：销售增速暂缓，拿地积极高增，维持“强推”评级

    招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外，伴随粤港澳大湾区规划重磅出台，公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司19-21 年每股收益2.26、2.71、3.26 元，目前现价对应19-20 年PE 为8.3、6.9 倍、较每股NAV35.20元折价47%，基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性，维持目标价26.4 元，维持“强推”评级。

    风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧，行业资金超预期收紧。