核心观点:

    销售端:二三线商品住宅价格局部上涨 商品住宅价格上涨动力转换,一线更加稳定、二三线韧性强,二三线本轮上涨已接近尾声,后市具有较大不确定性;商品房市场在繁荣期呈现量价齐增,近期房价上涨支撑力不足;期现价格缺口小幅走低,低库存是影响因素。

    土地端:销售面积下降带动土地购置面积下行,新开工面积支撑建安工程投资增长

    房价上涨是土地购置价格上涨的拉动因素,土地市场热度下行对后市房价具有抑制效应。新开工面积增速平稳,与竣工面积增速背离,预示建安工程投资增加。

    投资端:土地购置费增长带动投资增速稳定,建安工程投资具有增长潜力

    土地购置费增速迅速,看好建安工程支出增长,建筑工程、工程设备投资增速回升,安装工程增速转正有望;细分领域分化,住宅市场投资增速最好;改善型住宅需求增长。

    资金端:房地产开发到位资金趋紧,房地产市场景气度一般

    居民购房贷款是重要到位资金来源,过去几年,依靠包含居民购房贷款的其他资金增长,满足了房企开发投资需求。在当前银行贷款监管从严、个人住房贷款杠杆水平较高背景下,房地产开发到位资金增速连续15个月低于开发投资增速。

    行业“中性”,谨慎推荐万科、华夏幸福

    销售端后市不确定性较强,为规避风险,土地市场降温明显;投资端建安工程支出逐步加大,会给资金端产生一定压力。国房价格指数高位小幅下行,房地产价格为股票指数走势最重要影响因素。在稳房价背景下,给予行业中性评级,谨慎推荐万科A、华夏幸福。

    风险提示

    房地产调控政策超预期。